別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神栖 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 2,920,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市平泉東１丁目５６番２７ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に空 地も見られる住宅地 域 北東4m私道 水道、下水 小見川 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   190 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 小見川駅　北東方 8.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域としてすでに熟成しており、地域の特性に変動はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 地価は比較的立地条件が良いことから若干強含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神栖市の農家住宅地域を除く住宅地域全域と隣接する鹿嶋市の既成住宅地に及ぶ。需要者は圏域に居住 または勤務する３０～４０才代の一次取得者が主流である。市中心部の周辺に位置し生活利便性が良好なので比較的引 き合いが多い。需要の中心となる価格帯は、土地では１５０㎡で３００万円程度、新築戸建は総額２，０００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主で、類似地域で信頼性の高い事例を収集できた。従来より持家指向の強い地域で、収益物件の 建築を目的とした取引は見当たらない。収益還元法は画地規模、街路条件から駐車場を備えた収益物件の建築は困難で あり適用しなかった。比準価格は比較的近くに位置する住宅地域の事例を中心に試算したので実証的である。以上によ り地域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [104.0] 100 [118.8] [101.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神栖地区中心部では土地需要が堅調でコロナ 禍でも地価上昇地点が見られるが、郊外部や 土合団地を除く波崎地区では地価下落傾向が 続いている。 神栖市中心部周辺に位置する既成住宅地域で ある。街路条件や環境条件は充分とは言えな いが、比較的立地が良いため地価は強含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％