別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 神栖 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市神栖３丁目１２２２番１８６ ｢神栖３－１２－２３｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅や共同住宅 が混在する住宅地域 南東8m市道 水道、下水 小見川 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 ＪＲ成田線「小見川」 駅北東方 8.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として共同住宅も混在する区画整然とした住宅地域として熟成しており、当該地域において特に発 展を促すような要因は特に見あたらず、当面現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神栖市の既成住宅地域。当地域は市内の中心部に位置し、生活利便性が高く、市内のアパート等に居住 する３０～４０歳代の一次取得者を中心として、隣接県からの需要者層も見られる。価格水準が比較的低いこともあり 、需要は強く、地価は上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地総額４００万円～５００万円前後で 、新築戸建で２０００万円台程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地の周辺にはアパ ート等の賃貸物件も見られるが、地主が節税目的で自用地に建てたものが殆どであること及び画地規模が小さく法令上 の規制等からアパート等の建築は困難なこと等から収益還元法の適用を見送った。したがって、本件では比準価格を標 準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [104.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は殆ど無く、福祉政策の充実 及び若年世帯住宅取得補助金等の制度もあり 子育て世代を中心として根強い需要がある。 各種店舗が建ち並ぶ国道背後の住宅地域。居 住環境が良好なこともあり、需要は比較的強 く安定している。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％