鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桜川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４０８２３１ -37386	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西45m国道、北東8m、二方路		準住居 (70,200)
b	１２１０８０８２２７ -30350	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２０１１０８２０７ -31995	結城市		建付地	（　）	ほぼ整形	西10m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２００８０８２１０ -25400	下妻市		底地	（　）	ほぼ整形	東11.5m県道、南14m、角地		（都）近商 (90,200)
e	Ｒ４公常総７５６１ -72	常総市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西15m国道、西4m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,818	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	32,157	100 [ 106.4]	30,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,200
b	(　 ) 42,333	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,037	100 [ 139.9]	30,048		30,000
c	(　 ) 24,018	100 [ 80.0]	[ 98.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	37,003	100 [ 120.8]	30,632		30,600
d	(　 18,311) 30,518	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,125	100 [ 94.8]	30,723		30,700
e	(　 ) 34,564	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	33,682	100 [ 110.3]	30,537		30,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,400 円／㎡]

桜川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,287,269	225,339	1,061,930	920,930	141,000	（　0.9742） 137,362	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,693,373 円　　　　（　 16,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	45.00	Ｓ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	390 ％	164 ㎡	8.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階は共同住宅（ファミリータイプ・平均面積約４５㎡、１戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.00	100.0	45.00	1,462	65,790	3.0	197,370
							0.0	0
2～ 2	居宅	45.00	100.0	45.00	1,133	50,985	1.0	50,985
							0.0	0
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		116,775		248,355
								0

⑨年額支払賃料	116,775 円　×　12ヶ月　＝　 1,401,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,401,300 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,308 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,284,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,355 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,287,269 円　　　　（　 7,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	桜川（岩・商賃）　　　　-1	1,353 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,466 円/㎡　月額支払賃料（　 1,462 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃商　　　　-6	1,613 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,544
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,300 円	13,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	42,039 円	1,401,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 110,000 円	13,100,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	13,100 円	13,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,100 円	13,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 225,339 円　（　　　　　　 1,374 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	920,930 円（　　　　　 5,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,287,269 円
②総費用	225,339 円
③純収益　①－②	1,061,930 円
④建物等に帰属する純収益	920,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,693,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
桜川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桜川 5-1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　信也

TEL.

鑑定評価額

4,790,000 円

１㎡当たりの価格

29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.4 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桜川市岩瀬字山王１９５番１内				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (80,390)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	小規模な小売店舗等の集まる駅に近い商業地域	北6.5m市道	水道、下水	岩瀬 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 164 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

岩瀬駅北西方

360m

法令

規制

商業
(80,390)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動は予測されず、当面現状のまま推移していくものと予測する。地価は商業中心の郊外化、
大型化の流れが続いている事から弱含みと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ水戸線沿線の各駅周辺の商業地域及び桜川市を中心に隣接市を含む圏域の各商業地域。需要者の中心
は地元店舗経営者等である。商業地需要の郊外化・大型化の傾向で既存商業地域に対する需要は弱含みである。需要の
中心となる価格帯（総額）は面積等によるバラツキも多いが、単価的には概ね坪当たり１０万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内においては店舗兼住宅も多く見られ、現実の取引価格に基づいた価値判断が支配的。桜川市に限らず、地方
経済の賃料負担力は未だ低位で、収益価格は低位に求められた。同一需給圏内の類似地域等から価格牽連性を有する事
例を収集できた事、実証的な価格に基づく取引が主流で比準価格の規範性が優ると判断される事から、比準価格を重視
し収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　筑西 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,500 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[152.4]

[100.0]
100

29,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

桜川市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
９．５％）にある。高齢化率は３５．１％と
県平均３０．０％を上回る。

地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

桜川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４０８２３１ -37386	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西45m国道、北東8m、二方路		準住居 (70,200)
b	１２１０７０８２３１ -33374	桜川市		建付地	（　）	不整形	南西10m市道、北2.7m、二方路		１住居 (60,200)
c	１２１０２０８２３１ -29152	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、西2m、東2m、三方路		｢調区｣地区計画等 (60,200)
d	１２１０８０８２２７ -30418	筑西市		底地	（　）	長方形	南東3m市道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,818	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	32,157	100 [ 105.2]	30,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,600
b	(　 ) 25,361	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.5]	34,298	100 [ 112.1]	30,596		30,600
c	(　 5,555) 14,399	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	14,100	100 [ 50.2]	28,088		28,100
d	(　 15,510) 22,157	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,046	100 [ 72.3]	30,492		30,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -48.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,500 円／㎡]

桜川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,267,961	222,007	1,045,954	906,870	139,084	（　0.9742） 135,496	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,656,784 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	45.00	Ｓ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	390 ％	164 ㎡	8.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ部分をフロアー貸し店舗、２Ｆ部分を共同住宅（ファミリータイプ約４５㎡、１戸）を想定し、平面式Ｐを含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.00	100.0	45.00	1,486	66,870	3.0	200,610
							0.0	0
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,070	48,150	1.0	48,150
							0.0	0
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		115,020		248,760
								0

⑨年額支払賃料	115,020 円　×　12ヶ月　＝　 1,380,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,380,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,265,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,267,961 円　　　　（　 7,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	桜川（岩・商賃）　　　　-1	1,353 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,486 円/㎡）　基準階 1 F B
b	桜川・真壁　　　　-3	1,631 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	38,700 円	12,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	41,407 円	1,380,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,300 円	12,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	12,900 円	12,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,900 円	12,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 222,007 円　（　　　　　　 1,354 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	906,870 円（　　　　　 5,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,267,961 円
②総費用	222,007 円
③純収益　①－②	1,045,954 円
④建物等に帰属する純収益	906,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	135,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,656,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）