別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市長方字中内２９４番２ ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅及び一般住 宅等が混在する農家 住宅地域 南5m市道 水道、下水 岩瀬 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.6 ｍ、奥行　約　　  23.1 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 岩瀬駅西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩瀬町の市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因の変動が少なく、当面現状維持で推移していくも のと予測する。地価は、比較的安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね桜川市、筑西市に存する農家集落等市街化調整区域の住宅地域。需要者 は旧岩瀬町に居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少 ない。近隣地域に近い北関東自動車道桜川筑西ＩＣ付近はアクセス国道の拡幅など開発が進んでいる。需要の中心とな る価格帯は、土地は５００万円前後、新築戸建で２１００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は国道５０号背後の農家集落地域内にあり、農地や事業所等が介在する地域である。取引事例は桜川市及び 筑西市の市街化調整区域内の住宅地の事例を採用し比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域はアパート等の収益物件 は見られず賃貸需要は見込めないため収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地を規準 とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は特に高く県平均を大きく上回っ ており、高齢化率も県平均より高い。地域に よる土地需要の格差拡大。新型コロナの影響 不鮮明。 国道沿いに大型店舗があり、市街化調整区域 内としては、利便性に優れる。表通りの国道 の４車線化工事進捗。地価は横ばい傾向。 形状・規模等において標準的な画地である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％