別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市真壁町椎尾字小萩６７３番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東5m市道 水道 下館 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 下館駅南東方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「椎尾」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桜川市を中心として隣接市を含む、主に市街化調整区域に形成される既存住宅地域。需要者はの中心は 桜川市、なかでも旧真壁町に地縁を有するエンドユーザーであり、同一需給圏外からの第三者の転入は少ない。需要の 中心となる価格（総額）は規模によりバラツキがあるが、単価的には坪あたり３万円～４万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する「真壁町椎尾」地区では自己使用目的の取引が大半である。同一需給圏内の類似地域等において価 格牽連性を有する取引事例を収集出来た。近隣地域内においては、共同住宅等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が未 成熟で賃貸を想定することは非現実的であると判断して収益還元法（土地残余法）の適用は断念した為、比準価格を採 用し、代表標準地との秤量にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100 9,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜川市の人口は減少傾向（５年間でマイナス ９．５％）にある。高齢化率は３５．１％と 県平均３０．０％を上回る。 地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％