別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市阿部田字清水頭３１４番５外 ②地積 　(㎡) 379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、店舗、石 材工場等の混在する 住宅地域 北東9.4m県道、西側道 水道、下水 岩瀬 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       379 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３１・４から調区内に地区 計画が導入された。 街 路 基準方位北、　　９ ．４ｍ県道 交通 施設 岩瀬駅南方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道沿いの住宅及び石材工場等が混在する地域。当該地域は店舗等も点在するが未利用地や空店舗 も見られ、地価水準は下落傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域内のほぼ全域。需要者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台 の一次取得者である。県道沿いの一般住宅及び店舗等が混在する地域で公共施設等への接近性も良好で需給は概ね安定 。大和地区の土地取引は地元需要中心のため、土地取引は低調。土地は３６０㎡程度で５５０～６００万円程度、新築 の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は店舗等の収益物件が散見されるが、戸建住宅を主とする既存の集落地域で、店舗等も点在するが空店舗も目 立ち、賃貸需要が見込めないため、収益価格の試算を断念した。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水 準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [107.6] [101.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和駅周辺の高森地区に開業した医療センタ ーを中心に開発中。Ｈ３１．４から調区に地 区計画が導入された。人口減少。高齢化率高 い。 県道沿いの一般住宅及び店舗等が混在する地 域で、未利用地も目立ち、道路の系統連続性 は比較的良好であるが、地価水準は下落傾向 にある。 道路幅員が優る県道沿いの中間画地で、背後 の低幅員の道路沿いの住宅地より道路幅員が 優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％