別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市本木字西原１２５５番２ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 空地の多い住宅地域 南2m未舗装市道 水道、下水 岩瀬 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.3 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       296 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３１・４から調区内に地区 計画が導入された。 街 路 基準方位北、　　２ ｍ未舗装市道 交通 施設 岩瀬駅南方 5.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道背後の農地が多く見られる住宅地域で、今後とも住宅地域として熟成し、大和地区は地元需要限 定で地価水準はやや下落傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域のほぼ全域。需給者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の 一次取得者である。県道背後の農地等が多く見られる住宅地域で需給は概ね安定。当該地域は未舗装市道沿いに位置し 、土地需要が地元需要中心のため取引は未だ低調である。土地は３００㎡程度で３５０万円前後、新築の戸建住宅で１ ，５００～２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は店舗等は皆無であり、賃貸需要が見込めないため、収益還元法の適用を断念した。自己使用目的での取引が 支配的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ 、地域格差が比較的過大な取引事例もあるが比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [151.8] [105.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和駅周辺の高森地区に開業した医療センタ ーを中心に開発中。Ｈ３１．４から調区に地 区計画が導入された。人口減少。高齢化率高 い。 県道背後の農地が多く見られる住宅地域で、 土地取引は地元需要に限定されており、道路 の系統連続性も劣り、地価水準はやや下落傾 向にある。 道路幅員が劣る未舗装の中間画地で、周囲の 舗装市道沿いの住宅地より街路条件が劣る。 規模等ほぼ標準。日照等優る。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％