別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１ ②地積 　(㎡) 534   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅を中心に農 家住宅も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道 岩瀬 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　       534 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 岩瀬駅南方 9.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね現状維持で推移し、当面は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね桜川市、筑西市に存する住宅地域。需要者は、旧真壁町に居住する一次 取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。旧真壁町の中心部は 伝統的建造物群保存地区となっており需要が少なく、住宅地需要は郊外部に若干見られる程度にとどまる。需要の中心 となる価格帯は、土地は７００万円前後、新築戸建で２３００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象近隣地域は中心部から北側郊外に位置する既成の住宅地域である。取引事例は価格牽連性の強い桜川市及び筑西 市の一般住宅地の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域はアパート等の収益物件は見られず、賃貸 需要は見込めないため収益価格は試算し得なかった。居住の快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、比準価格を 採用して、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [111.9] [101.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は特に高く県平均を大きく上回っ ており、高齢化率も県平均より高い。地域に よる土地需要の格差拡大。新型コロナの影響 不鮮明。 地域要因の大きな変動は見られない。石材業 等が混在する既存住宅地域への需要は弱含み が続いている。 道路方位等の個別的要因については標準的で あり、選好性に大きな影響は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％