鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桜川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１００８２３１ -28376	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０７０８２３１ -33260	桜川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１０６０８２３１ -37430	桜川市		建付地	（　）	不整形	南東2m道路、北西45m、二方路		１住居 (60,200)
d	１２１０７０８２３１ -33336	桜川市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m市道、北3.6m、角地		１低専 (40,80)
e	１２１０５０８２３１ -28221	桜川市		更地	（　）	長方形	東8m市道、南6m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 10,810) 12,539	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.5]	17,952	100 [ 125.7]	14,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	15,000
b	(　 ) 7,410	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	10,021	100 [ 71.4]	14,035		14,700
c	(　 4,541) 11,992	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.9]	17,036	100 [ 120.2]	14,173		14,900
d	(　 ) 24,199	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	23,888	100 [ 164.2]	14,548		15,300
e	(　 ) 30,282	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	29,001	100 [ 198.2]	14,632		15,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -30.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -30.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +69.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,000 円／㎡]

桜川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,411,183	405,122	2,006,061	1,884,040	122,021	（　0.9707） 118,446	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,368,920 円　　　　（　 7,330 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	323 ㎡	14.7 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均面積約４５㎡、全４戸）の賃貸アパート、駐車場スペース４台分を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,167	105,030	1.0	105,030
							1.0	105,030
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		210,060		210,060
								210,060

⑨年額支払賃料	210,060 円　×　12ヶ月　＝　 2,520,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,520,720 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 209,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,311,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,060 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,060 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,757 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,411,183 円　　　　（　 7,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	桜川・真壁　　　　-1	1,174 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,217 円/㎡　月額支払賃料（　 1,167 円/㎡）　基準階 1 F B
b	桜川・真壁　　　　-2	1,175 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,199
c	桜川（岩瀬・賃）　　　　-7	1,269 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,233

桜川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,400 円	26,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	75,622 円	2,520,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,600 円	26,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 405,122 円　（　　　　　　 1,254 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,884,040 円（　　　　　 5,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,411,183 円
②総費用	405,122 円
③純収益　①－②	2,006,061 円
④建物等に帰属する純収益	1,884,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	122,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	118,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,368,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,330 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
桜川 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桜川 -5

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

TEL.

鑑定評価額

4,850,000 円

１㎡当たりの価格

15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桜川市真壁町古城字大手前５６３番４				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅を中心に石材所等も混在する住宅地域	南4.6m市道	水道、下水	岩瀬 10.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 240 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．６ｍ市道

交通

施設

岩瀬駅　南方

10.0km

法令

規制

１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

石材所が散見される真壁地区の既成住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,440 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は桜川市及び筑西市の住宅地域と判定した。需要者は市内在住の一次取得者で特に近隣に地縁等を有する者
が中心となる。最寄り駅、周辺市への交通接近性が劣ることから圏外からの需要者は少ない。地元需要が中心となるが
若年層の地域外流出、少子高齢化から需要は総じて弱く地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は土地は３
００㎡程度で総額５００万前後、新築戸建は２，０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

石材所等が見られる既成住宅地域である。賃貸需要は減退傾向で賃料水準が低いことから収益価格は低位に試算された
。取引は住環境、生活利便性を重視した個人の居住目的が支配的で売買実例に基づく実勢価格が取引の指標となってい
る。比準価格は市内の事例を中心に同一需給圏内の同種事例を採用して試算した。よって、現下の市場性を反映し実証
的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桜川 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,100 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[102.0]

100
[116.6]

[105.0]
100

15,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

桜川市の人口減少率、高齢化率は県平均を大
きく上回り住宅地の需要層となる生産年齢人
口の減少が大きい。

真壁地区の既成住宅地域で、地域要因の特段
の変動はない。地元需要が中心で外部からの
需要は少なく地価は下落傾向で推移。

既成の低層住宅地として、位置・規模等の個
別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

桜川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８０８２３１ -30297	桜川市		建付地	（　）	不整形	北3.3m市道、西3.6m、角地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
b	１２１０２０８２３１ -29152	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、西2m、東2m、三方路		｢調区｣地区計画等 (60,200)
c	１２１０２０８２３１ -29222	桜川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東3.6m未舗装市道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
d	１２１０９０８２２７ -32184	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 8,213) 12,082	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	13,900	100 [ 94.1]	14,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	15,500
b	(　 5,555) 14,399	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	14,100	100 [ 100.1]	14,086		14,800
c	(　 ) 8,576	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	11,780	100 [ 85.0]	13,859		14,600
d	(　 ) 12,187	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	14,450	100 [ 100.2]	14,421		15,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,000 円／㎡]

桜川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,447,158	411,218	2,035,940	1,912,160	123,780	（　0.9707） 120,153	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,403,060 円　　　　（　 7,440 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	323 ㎡	14.7 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣の住環境、収益性から共同住宅駐車場付（ファミリータイプ、平均４５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,185	106,650	1.0	106,650
							1.0	106,650
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,189	107,010	1.0	107,010
							1.0	107,010
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		213,660		213,660
								213,660

⑨年額支払賃料	213,660 円　×　12ヶ月　＝　 2,563,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,563,920 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,933 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,345,987 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,660 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 213,660 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,216 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,447,158 円　　　　（　 7,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	桜川・真壁　　　　-4	1,222 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	桜川（岩瀬・賃）　　　　-5	1,446 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,377
c	桜川（岩・商賃）　　　　-1	1,353 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,314

桜川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	27,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	76,918 円	2,563,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 411,218 円　（　　　　　　 1,273 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,912,160 円（　　　　　 5,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,447,158 円
②総費用	411,218 円
③純収益　①－②	2,035,940 円
④建物等に帰属する純収益	1,912,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	123,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	120,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,403,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,440 円／㎡）