別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市鍬田字向原５５３番５８ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 岩瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３１・４から調区内に地区 計画が導入された。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 岩瀬駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成していくものと予測する。地価水準はほぼ横ば い傾向にあると予測する。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域内のほぼ全域。需要者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台 の一次取得者である。国道背後の住宅地域で需給は概ね安定。当該地域は小学校に近隣し、国道５０号への接近性も比 較的良好な住宅地域である。土地は１６５㎡程度で３００～３５０万円程度、新築の戸建住宅で１，５００～２，００ ０万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市営団地及びアパート等の収益物件が散見されるが、画地規模の観点から合理的な賃貸経営は困難であると 判断して、収益還元法の適用を断念した。快適性・利便性を重視する住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格決定さ れることが一般的と認められるため、事情補正された取引事例を採用しているが、比準価格を採用して、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 83.3] [102.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和駅周辺の高森地区に開業した医療センタ ーを中心に開発中。Ｈ３１．４から調区に地 区計画が導入された。人口減少。高齢化率高 い。 小学校に近隣する共同住宅・戸建住宅が混在 する住宅地域で、地価水準はほぼ底値圏にあ りほぼ横ばい傾向である。 東側市道接面の中間画地で、規模及び形状等 において、特に市場性に与える影響は少ない 。個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％