別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 2,890,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市友部字水代２０７番７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い小学校に近い住宅 地域 東7m県道 水道 羽黒 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近い既存の住宅地域 街 路 基準方位北７ｍ県道 交通 施設 羽黒駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、住宅地域として概ね熟成しており、今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する 。羽黒地区の土地取引は少なく、地価は弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、桜川市内の既存の住宅地域を中心とし、その他隣接市内の住宅地域をも含む。想定される需要 者は市内居住者等が中心で、３０～４０代の一次取得者、及び周辺市町の二次取得者。県道沿いの住宅地域であるが、 総じて住環境は閑静さを維持。但し近年住宅購入は、土地区画整理地内にシフトしており、地価は弱含み。尚、市場で 中心となる価格帯は、土地５０坪程度で２５０～３００万円、新築戸建住宅で１，８００万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、店舗兼住宅もある幹線道路背後の既存の住宅地域である。市内では収益物件における取引利回りを重視 した取引は成熟しておらず、自用目的の取引が中心である。本件においては、対象標準地の画地規模より合理的な賃貸 経営が困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。従って、自用目的（戸建住宅）の取引価格を比準して求めた比準 価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 97.6] [102.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均より高い水準 。岩瀬地区においては土地区画整理地内での 宅地需要は見受けられる。その他既存住宅等 は需要が弱含み。 小学校に隣接する店舗もある住宅地域で、総 じて利便性は良好であるが、既存住宅地域内 の住宅需要は未だ弱含み傾向。 形状・画地規模において標準的であり、競争 力等は類似地域内の不動産と概ね同一である 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％