鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

かすみがうら -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	かすみがうら（公） -4006	かすみがうら市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、東2m、角地		都計外 (70,200)
b	かすみがうら（公） -4020	かすみがうら市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南西2m、二方路		｢調区｣ (70,200)
c	かすみがうら（公） -4033	かすみがうら市		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、北西3m、二方路		都計外 (70,200)
d	かすみがうら調 -3028	かすみがうら市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、南東4m、二方路		都計外 (70,200)
e	石岡（Ｒ４公示）焼 -10	石岡市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西3m市道、北東1.5m、角地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,377	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	8,480	100 [ 130.1]	6,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,520
b	(　 4,630) 7,717	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	8,447	100 [ 142.8]	5,915		5,920
c	(　 ) 9,133	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	9,437	100 [ 145.0]	6,508		6,510
d	(　 ) 6,364	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	6,917	100 [ 115.0]	6,015		6,020
e	(　 5,510) 7,870	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	7,831	100 [ 125.9]	6,220		6,220

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,200 円／㎡]

かすみがうら -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成集落につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		区域指定はあるものの、県道背後の農家集落地域で、且つ交通の便も劣り、賃貸需要が見込めないと判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
かすみがうら -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

かすみがうら -11

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　石上　康夫

TEL.

鑑定評価額

3,490,000 円

１㎡当たりの価格

6,190 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２				②地積　(㎡)	564 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	住宅Ｗ1	戸建住宅の中に小工場等も見られる住宅地域	北5.5m市道	水道、下水	石岡 5.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 1,800 ｍ、西 780 ｍ、南 1,600 ｍ、北 1,600 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

石岡駅の西方

5.7km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

農家住宅が多い中に小工場も見られる住宅地域である。利用状況は従来より安定しており変動要因も見受けられ
ないため当面は現状を維持し、地価は需要が乏しいため若干下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,190 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、かすみがうら市と石岡市の郊外に存する住宅地域に及ぶ。需要者は圏域内に地縁血縁を有する３０～４
０才代の一次取得者にほぼ限定される。古くからの住宅地域で近隣関係が密接なため外部からの需要が見込めず、地価
は下落傾向が続いている。規模による単価と総額の関係にばらつきがあるため、中心価格帯を見出すことは困難である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において多数の取引事例が採用できた。農家住宅地域的な性格が強
い市街化調整区域内の住宅地域で、標準地の周辺ではアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未瀬塾のため収
益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域の事例を採用しており取引の実態を適切に反映した価格と言える。従
って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石岡 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,700 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[103.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

6,190

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,230 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千代田地区の居住環境の良い住宅地域はコロ
ナ禍でも需要は安定している。一方、郊外の
住宅地域や霞ヶ浦地区の住宅地域は需要が低
迷している。

千代田地区の郊外に位置する住宅地域。農家
住宅地域的な性格が強く土地需要は地元関係
者が主流で数も少ない。交通の便が悪く地価
は弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

かすみがうら -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	かすみがうら調 -3027	かすみがうら市		底地	（　）	ほぼ台形	南東12m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	かすみがうら（公） -4017	かすみがうら市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	かすみがうら（公） -4029	かすみがうら市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南西2m、二方路		｢調区｣ (70,200)
d	石岡（Ｒ４公示） -30	石岡市		建付地	（　）	台形	西18m国道、東3.6m、二方路		｢調区｣ (60,200)
e	石岡（Ｒ４公示） -70	石岡市		更地	（　）	ほぼ整形	西3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,623) 9,623	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	10,596	100 [ 147.3]	7,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,190
b	(　 ) 6,084	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,047	100 [ 97.9]	6,177		6,180
c	(　 ) 5,938	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	5,838	100 [ 93.4]	6,251		6,250
d	(　 ) 7,361	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,332	100 [ 130.4]	5,623		5,620
e	(　 ) 8,043	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,027	100 [ 129.2]	6,213		6,210

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.5
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,190 円／㎡]

かすみがうら -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の集落地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内の農家集落地域に存し、賃貸用不動産は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ