別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 かすみがうら -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -9 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 7,180 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市深谷字こノ区２９６５番７ ②地積 　(㎡) 719   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する地域 東10m市道 水道、下水 神立 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 神立駅南東方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 かすみがうら市郊外の交通の便が悪い住宅地域であり、今後も居住環境に大きな変化はなく現状を維持するもの と予測する。地価は市場が限定的なため、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,180 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかすみがうら市と土浦市の郊外に所在する住宅地域地域一帯と判定した。需要者の中心は地元居住者及び その地縁関係者等であり、外部からの流入はほとんど見られない。需要の中心となる価格帯の判定は取引件数が少ない ため困難であるが、土地は標準画地の７００㎡当り５００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の農家集落地域である。周辺にはアパート等の収益物件は見られず、賃 貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は困難である。よって、市場性を充分反映した比準価格をもって鑑定評価額 を上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地を規準とした価格と同額であり、充分均衡が保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 7,180  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,260 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏内の住宅地域は利便性の良さから地 価は安定しているものの、郊外の住宅地域で は依然として弱含みである。 農家集落地域であり、需要が限定されている ため、特に大きな変動要因は見られない。地 価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％