別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 かすみがうら -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市稲吉東２丁目２４６５番３２ ｢稲吉東２－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 南6m私道 水道、下水 神立 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   220 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 神立駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域であり、今後も住環境は大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。工業団地従業 者からの選好も認められ、需要は安定しており地価水準も横這いで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常総線神立駅及び土浦駅を最寄駅とする、かすみがうら市・土浦市の住宅地域と判定した。需要者 の中心はかすみがうら市・土浦市在住又は在勤の一次取得者である。環境的に良好な地域であるため、需要は安定して いる。土地は標準画地の１８０㎡当り５７０万円程度が取引の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、熟成した戸建住宅地であり、自用目的での取引が中心となっている。近隣地域には一部ア パート等も存するが、居住快適性を重視する自用目的の取引が殆どである。また、一画地の規模が小さい分譲住宅地で あることから、収益物件の想定は困難である。よって市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定 した。尚、当該評価額は代表標準地を規準とした価格と０．６％の開差であり、充分均衡が保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [112.0] [105.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏内の住宅地域は利便性の良さから地 価は安定しているものの、郊外の住宅地域で は依然として弱含みである。 環境が良好な地域であり、新規分譲地域に比 べ割安感があるため、地価は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％