別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 かすみがうら -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市下稲吉字逆西３１８６番１９ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ分譲住宅 地域 南東5.4m市道 水道、下水 神立 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   290 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 神立駅　北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成が進んでおり、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線「神立」駅を最寄り駅とする市内及び土浦市等の既成住宅地域一円。最寄り駅から若干遠い 立地であるものの、生活上の利便性や住環境の観点から、子育て世代の第一次取得者層を中心に一定の需要が認められ る地域である。取引の中心となる価格帯は、更地で総額５００～７００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台 半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象地は規模が小さく、周辺の土地利用状況や賃貸市場の成熟度等を考慮し、収益還元法は適用せず、上記のとお り比準価格を得た。比準価格は、かすみがうら市内に所在するここ１年間に成約した正常な取引事例を採用し、代替競 争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。以上より、本件比準価格を妥当と認め本価格を 採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [121.4] [104.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧千代田町の市街地中心部の需要は安定的だ が、郊外部は弱含みで停滞傾向が続く。引き 続き新型コロナによる市場への影響に注視が 必要である。 既成住宅地域であり、地域内に著しい変動要 因は見受けられない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％