別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 かすみがうら -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市宍倉字鹿野山６２０７番１７ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 工場地帯に近接する 分譲住宅地域 南西6m市道 水道、下水 神立 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 神立駅　北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線「神立」駅を最寄り駅とする既成住宅地域一円で、市内のほか隣接市町村も含む範囲。主た る需要者は、市内や周辺市の居住者・工業団地等の地元企業勤務者等でいずれもエンドユーザーである。熟成度の高い 戸建住宅団地であるが、生活利便性・住環境の観点で若干見劣りし近年需要はやや弱含み。取引の中心となる価格帯は 更地で３００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円までで、いずれも低価格化傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格を得たので再吟味を行う。取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内に所在するここ１年に 成約した比較的新しい取引事例を根拠としており、精度の高い適切な価格が試算し得たと思料する。収益還元法は、対 象地規模と賃貸市場の成熟度の観点から適用出来ず、収益価格は試算しなかった。以上より、本件では、代表標準地と の検討をふまえ、本件比準価格を妥当と認め、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [168.3] [104.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧千代田町の市街地中心部の需要は安定的だ が、郊外部は弱含みで停滞傾向が続く。引き 続き新型コロナによる市場への影響に注視が 必要である。 既成住宅地域であり、地域内に著しい変動要 因は見受けられない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％