別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 かすみがうら -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 工場地に隣接する空 地も見られる既成住 宅地域 西6.5m市道 水道、下水 神立 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 神立駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場や集落地域に近接して周辺には農地や山林も多く見られる住宅地域で、新型コロナの影響も依然として小さ いものの、品等や利便性に優る住宅地域に比べて競争力が弱く、当面は弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかすみがうら市内及び土浦市北部・石岡市南部の地価水準の低い住宅地域一帯。需要者の中心はかすみが うら市周辺の３０代の一次取得者で、周辺の工場勤務者や地縁的関係者が多く、圏外からの需要は少ない。品等や利便 性にやや劣り、新型コロナの影響は依然弱いものの、需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、土地は２００～２５ ０㎡程普で３００～４００万円程度、新築の建売物件は低価格・小規模なもので１千万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は県道背後の空地も多い既存の住宅地であり、近隣周辺でも賃貸用不動産は若干見られるが、自己用住宅地 としての取引が大半であり、元本と果実の相関は弱い。生活利便性に優る神立駅周辺等の市街地での競合物件も多く、 土地を取得してのアパート経営には経済合理性は認められない。よって、本件では収益価格の試算は見送り、代表標準 地との均衡にも留意し、実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [ 72.4] [102.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県平均を上回る。コロナ禍 の住宅地市場への影響は弱く、市街地の需給 関係は安定している一方、郊外部や集落部で は需給は弱含み。 市街化区域ながら集落地域にも近接しており 、値頃感はあるものの、利便性に優る市街地 や品等優位の分譲地等に需要を奪われ、地価 はやや弱含み。 規模・形状ともに標準的な中間画地であり、 接道方位は西側で特段の優位性はなく、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％