別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 稲敷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４ ②地積 　(㎡) 10,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場、倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場等を 中心とした工業団地 北東13m市道、背面道 水道 滑河 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  71.5 ｍ、奥行　約　　 147.5 ｍ、規模　　    10,504 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 下太田工業団地 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 滑河駅北西方 7.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道「稲敷東」ＩＣに近いことから、今後も物流関係を中心に需要増加が期待される。また成田空港への時間 距離も短縮されていることを背景に比較的堅調に推移しており、今後の地域発展が期待される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央部より南に位置する工業地域を中心としつつも、業種や規模を考慮し、県全域にわたるものと判断 した。需要者の中心は、製造業や運送業を中心とする地元中小企業等であると予想される。圏央道開通効果によるプラ ス要因と、コロナ禍の影響によるマイナス要因間でもみ合っている状況である。市場の中心価格帯であるが、取引数や 規模等による価格差も大きいため把握が困難な面があるが、概ね約５万円／坪程度と推定され、安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の立地する「下太田工業団地」は工業専用地域であるため、自社所有の工場がその大半を占める工業団地で ある。また収益還元法に必要となる工場の賃貸事例も収集に限界があり、同手法は適用しなかった。したがって、地域 における従来からの取引慣行も視野に入れ判断すると、取引事例に基づき求められた信頼性の高い比準価格を採用し、 代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [147.3] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で９ ．１％減少し、高齢化率は３８．１％であっ た。県の高齢化率３０．０％と比較すると高 い。 地域要因に大きな変動はない。圏央道開通に より潜需給環境の改善が期待される一方、コ ロナ禍による供給連鎖に対する不安定が混在 している。 個別的要因に変動はない。二方路に接してい る画地であるが、地域における競争力は標準 的と思われる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％