別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲敷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 2,020,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等の混在する既成住 宅地域 北東6m市道、北西側道 水道、下水 滑河 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 滑河駅北方 12.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅のほか一般住宅等が見られる古くからの集落地域で、若年層の地区外流出が顕著で、今後も この傾向が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市を中心に隣接市町村を含む住宅地で、需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者ないし二次取得 者層が中心である。稲敷市内では、高齢化の進行、若者の流出等で衰退が顕著で、需要は弱含み傾向にある。取引その ものが少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にあるが、取引事例や業者意見等から判断して、土地は１㎡ 当り８，０００～１２，０００円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧来からの既成住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず、自用目的での取引が支配的である。比 準価格は、代替競争関係を有する取引事例から住宅地としての各要因に着目し適正に試算がなされており、信頼性の程 度が高い。なお、収益還元法に関しては、賃貸市場が未成熟の地域のため適用は断念した。以上、代表標準地との検討 を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [104.0] 100 [ 92.1] [104.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲敷市の人口は減少傾向、高齢化率も高い。 他市町村からの流入は見られず、市場が限定 され取引自体が少ない。地価は下げ止まりに は至っていない。 旧来からの集落地域で、衰退が進行しており 、不動産市場も限定的で地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％