別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲敷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南西5.5m市道 水道、下水 滑河 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、５． ５ｍ市道 交通 施設 滑河駅北方 14.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域内の外れに位置する既成の住宅地域で熟成度も高くないが、地域を発展させるような要因は見当たら ず需要も限定的であることから、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺市町村を含む在来住宅地域と把握した。需要者は市内、特に江戸崎地区に居住または 出身の一次取得者が大半で、他市町村からの転入、及び合併以前の旧行政区域間の移動も少ない。取引は調区内の中古 物件が中心で、市街化区域内の取引は少ない。コロナ禍の取引価格への影響は限定的であるも、需要は弱く、下げ止ま りの兆しが見られない。中心価格帯は、土地総額で３～４百万円程度、新築戸建で１千万円台と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化区域内の既成住宅地であるが、賃貸市場が未成熟で、アパート収益を目的として建物を建築する地 域とはいえないため、収益還元法は適用しなかった。市内の市街化区域の範囲が相当狭いため、取引自体が少なく、本 件でも市街化区域内の事例は１事例に止まった。よって本件では、比準価格を採用しつつも、周辺市町村における住宅 地の地価動向をも十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　稲敷 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の取引価格への影響は限定的である も、人口減少率及び老齢化率が非常に高い。 底値感があるも需要が弱く、好転の兆しが見 られない。 市街化区域内の外れに位置する既成の住宅地 域であり、地域要因の大きな変動は認められ ない。 台形だが選好性に大きな影響はない。南西街 路であることにより日照が優る。個別的要因 の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％ -0.9 ％