別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -12 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市長須字新久裏３６９１番１ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 区域指定有 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西6.7m市道 水道、下水 川間 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南   260 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       423 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定された在来からの農 家集落地域。 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 川間駅北方 9.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長須地区の住宅地域として熟成されているので、今後も地域要因の変化はなく、現状のまま推移すると予測され る。区域指定がされているが新規需要流入は期待されず、地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として坂東市内の農家住宅地域であるが、隣接市町も含むと考えられる。需要者は坂東市、特に旧岩井 地区に地縁を有するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。近隣地域は区域指定さ れた地域であるが、その集落的特性（社会的コミュニティー）から地元居住者の取引が散見される程度であり、依然と して地価は弱含んでいる。取引は少ないが隣接地域との比較から概ね坪当たり３～４万円が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であり賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視 する住宅地域であり自己所有目的での取引が支配的なこと、本件で採用した取引事例は坂東市内で対象標準地と性格が 類似したものを中心に採用し、試算されており市場の実態を反映した価格が得られたと判断される。したがって代表標 準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①坂東市の人口は茨城県を上回る減少率を示 す②旧岩井：辺田、岩井地区が取引の中心で あるが宅地取引は少ない③旧猿島：需要は内 部に留まる。 特段、地域要因の変動は認められない。区域 指定の地域であるが、その集落的特性から新 規需要流入はなく地価は依然として弱含んで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％