別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市猫実字前原１６１１番２ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅の見られる住宅 地域 北2.7m市道 水道 守谷 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 守谷駅北西方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか一般住宅が見られる地域で、特別な変動要因は認められず、当面現状で推移するものと思われる 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂東市を中心として周辺市町を含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に元々居 住している者やその縁故者など地縁性を有する者が中心で、外部からの流入は乏しく需給ともに弱い。取引価格や敷地 規模はまちまちで個別性が強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難いが、土地は１㎡あたり９，０００～ １１，０００円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅のほか一般住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域内に存し、アパート等収益物件は殆ど無く、賃貸市場 が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格は坂東市の市街化調整区域内の取引事例から求めており、 妥当な範囲内で広域的な分析もなし得ており、市場動向を反映し実証的である。したがって、本件では比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 9,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少、高齢化率上昇傾向が継続。平 成２９年２月に圏央道県内区間が全通。住宅 地の需要は岩井地区（岩井・辺田）の条件良 好な地域に多い。 農家住宅や作業場等が見られる農家集落地域 で、需要は限定的であり、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％