鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

筑西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９０８２２７ -32119	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m国道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２００８０８２１０ -25359	下妻市		建付地	（　）	ほぼ整形	北25m国道、西10m、角地		（都） (70,200)
c	１２１０４０８２３１ -37386	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西45m国道、北東8m、二方路		準住居 (70,200)
d	１２１０４０８２０７ -37186	結城市		底地	（　）	正方形	北東30m国道、北西8m、南西6m、三方路		準住居 (60,200)
e	坂東６４１５公Ｒ４ -83	坂東市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m県道、西6m、二方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,961	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	30,726	100 [ 79.9]	38,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 27,664	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	29,335	100 [ 79.2]	37,039		37,000
c	(　 ) 29,818	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	32,157	100 [ 85.0]	37,832		37,800
d	(　 17,143) 34,286	100 [ 80.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	40,409	100 [ 109.2]	37,005		37,000
e	(　 ) 29,003	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,264	100 [ 71.9]	39,310		39,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
d	その他	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,800 円／㎡]

筑西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,843,429	2,338,796	9,504,633	6,603,570	2,901,063	（　0.9460） 2,744,406	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	53,811,882 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	610.00	Ｓ1	610.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,059 ㎡	60.1 m x 34.3 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し平家建店舗を想定し、敷地内に顧客用の屋外駐車場を確保した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	610.00	100.0	610.00	1,760	1,073,600	3.0	3,220,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		610.00	100.0	610.00		1,073,600		3,220,800
								0

⑨年額支払賃料	1,073,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,883,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 610.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,883,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,069,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,813,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,220,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,843,429 円　　　　（　 5,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）商　　　　-6	1,949 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,778	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃商　　　　-2	1,554 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,761
c	下妻賃商　　　　-1	1,314 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,752

筑西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,300 円	92,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	386,496 円	12,883,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 591,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 900,700 円	92,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	92,100 円	92,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,100 円	92,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,338,796 円　（　　　　　　 1,136 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 610.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,603,570 円（　　　　　 3,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,843,429 円
②総費用	2,338,796 円
③純収益　①－②	9,504,633 円
④建物等に帰属する純収益	6,603,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,901,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,744,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,811,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
筑西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑西 5-2

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　山口　克次

TEL.

鑑定評価額

73,900,000 円

１㎡当たりの価格

35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑西市下川島字下寺野８１２番２外				②地積　(㎡)	2,059 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗兼事務所Ｓ2	低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南13.5m国道		玉戸 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 190 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 33.5 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画道路の事業あり

街

路

１３．５ｍ国道

交通

施設

玉戸駅南西方

1.4km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの沿道型店舗を中心とした商業地域。一部閉店舗はあるが、沿道型店舗地としては概ね安定的である。
将来においては都市計画道路の事業進展が思料されるため、事業完了時には地域要因の変化も予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、市内路線商業地域を中心に、普通商業地域等、その他県西地区の商業地域等をも含むと判定。
想定される需要者は法人事業者等が中心である。路線商業地は、事業リスクを勘案し、定期借地権等を設定しての出店
と思料されるため、土地取引事例は総じて少ない。尚、市場で中心となる価格帯は、市内商業地及び周辺市内商業地の
取引事例より比較・検証すると概ね１㎡当たり３～４万円の範囲と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、国道５０号沿いのカーディーラ－、スーパー等が介在する路線商業地域である。取引事例等を検証する
と投資物件は少なく、取引慣行は利回りを重視した取引ではなく、総じて土地価格を標準とした価格形成となっている
。以上の検討より、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古河 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[126.0]

[100.0]
100

36,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

筑西市の人口は１０万人を切り、やや減少傾
向。近年新たに大型店舗等の出店はなく、薬
局・コンビニ等の小規模店舗の出店となって
いる。

郊外路線商業地域としては概ね熟成している
。但し近隣地域の東・西側に類似の競合店が
あり、繁華性等においてはやや劣る。

沿道型店舗としては、形状・画地規模におい
て標準的であり、競争力等は類似地域内の不
動産と概ね同一である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２０８２２７ -34008	筑西市		更地	（　）	不整形	北4.8m市道、西2.7m、二方路		商業 (90,288)
b	１２１０８０８２２７ -30350	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２１０７０８２２７ -33243	筑西市		更地	（　）	不整形	南13m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２１０４０８２３１ -37386	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西45m国道、北東8m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,771	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 53.6]	47,407	100 [ 124.9]	37,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,000
b	(　 ) 42,333	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,037	100 [ 111.6]	37,668		37,700
c	(　 ) 35,324	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,041	100 [ 100.0]	35,041		35,000
d	(　 ) 29,818	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	32,157	100 [ 85.7]	37,523		37,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -46.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.5
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,600 円／㎡]

筑西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しているため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,579,501	2,291,783	9,287,718	6,417,150	2,870,568	（　0.9460） 2,715,557	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	53,246,216 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	605.00	Ｓ1	605.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,059 ㎡	60.1 m x 34.3 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗が多い沿道型商業地域のため、駐車場付きの低層店舗（１棟貸）を想定。駐車場使用料は家賃に含むものとした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	605.00	100.0	605.00	1,735	1,049,675	3.0	3,149,025
							0.0	0
～

～

～

～

計		605.00	100.0	605.00		1,049,675		3,149,025
								0

⑨年額支払賃料	1,049,675 円　×　12ヶ月　＝　 12,596,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 605.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,596,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,045,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,550,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,149,025 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,579,501 円　　　　（　 5,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下館賃商　　　　-1	1,374 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,739 円/㎡　月額支払賃料（　 1,735 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃商　　　　-2	1,554 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,636
c	下館賃商　　　　-3	2,256 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,159

筑西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,500 円	89,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	377,883 円	12,596,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 591,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,300 円	89,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,291,783 円　（　　　　　　 1,113 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 605.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,417,150 円（　　　　　 3,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,579,501 円
②総費用	2,291,783 円
③純収益　①－②	9,287,718 円
④建物等に帰属する純収益	6,417,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,870,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,715,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,246,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）