別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -19 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 9,240 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市東石田字東台１１３２番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 下館 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西   370 ｍ、南   370 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 つくば市に隣接した明野地区 に存する農家集落地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 下館駅南東方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 筑西市南東部、つくば市に隣接した農家集落地域。周辺に宅地開発等はなく、当面現状に近い状態で推移してい くものと予測する。需要は地元中心で、取引は限定的といえる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,240 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、筑西市内及び周辺市内の農家住宅地域等と判定した。想定需要者は近隣地域の特性より、当該 地域に地縁性ある一次取得者が中心。明野地区の取引事例の動向を見ると宅地取引は総じて少ない。また住宅購入層の 選好性としては市街地中心部等の新規分譲地又は土地区画整理地内が強く、当該地域内の住宅需要はやや弱いといえる 。尚、市場で中心となる価格帯は、周辺類似地域内の取引事例より検証すると、９～１０千円／㎡と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地が存する地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域である。アパート等の収益物件は殆ど見受けられず、 また賃貸市場が地域の特性より、未成熟のため収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域内の規範性ある取引 事例を比準して求められており、市場の実態を反映した価格である。よって比準価格を標準とし、さらに代表標準地と の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 9,160  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,360 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑西市の人口は１０万人を切り、やや減少傾 向。住宅需要は駅及び各種利便施設等への接 近性の良否により二極化している。 筑西市中心部から遠距離に位置しており、地 域内における住宅需要は地元が中心のため、 取引は低調である。 形状・画地規模において標準的であり、競争 力等は類似地域内の不動産と概ね同一である 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％