別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑西 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -18 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市横塚字町北１８９番２ ②地積 　(㎡) 468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 東6.5m市道 水道、下水 新治 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       459 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３０・１０に茨城県西部メ ディカルセンターが開業した 。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 新治駅南西方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成し、区域指定が地価水準に与える影響は徐々に 顕在化しており、地価水準は弱含み傾向にあると予測。新型コロナの影響は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市内の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次 取得者である。当該地域は国道背後の農地が多く見られる古くからの農家集落地域で需給は限定的だが、区域指定が地 価水準に与える影響は徐々に顕在化している。但し、当該地域の土地取引件数は年数件程度。５００㎡程度の土地で５ ００～６００万円程度、新築の戸建住宅で２，１００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は国道背後の店舗併用住宅等の収益物件が見受けられる程度で未利用地が多く、自己使用目的での取引が支配 的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念し、代表標準地との検討を踏まえ、事情補正された取引 事例もあるが筑西市の市街化調整区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格をもって、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 83.9] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 協和地区の土地取引は引き続き低調だが、小 規模分譲地の取引で堅調な取引が戻りつつあ る。人口減少。高齢化率高い。 国道背後の古くからの農家集落地域であり、 区域指定の地価への影響は徐々に顕在化して いる。未利用地もあるが、地価水準は弱含み 傾向である。 道路幅員が比較的優る東側道路接面の中間画 地で、規模等はほぼ標準である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％