別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -16 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市五所宮字萩山１１１０番５ ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4m市道 玉戸 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.2 ｍ、奥行　約　　  28.8 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定あり 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 玉戸駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 筑西市中心部より約５ｋｍ（直線距離）に位置する集落地域であり、昨年以降、特段の地域要因の変動はなく、 当面現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、筑西市郊外の農家住宅地域等及び周辺市内の農家住宅地域と判定した。想定される需要者は、 市街化調整区域内という特性より当該地域に地縁性ある一次取得者が中心と思料される。近年住宅購入層の選好性は、 市街地中心部等の新規分譲地又は土地区画整理地内が強い。但し近年の傾向として、当該地域内の地価は底値感がある 。尚、市場で中心となる価格帯は、周辺類似地域内の取引事例より検証すると、８～１０千円／㎡と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、戸建住宅及び農家住宅が見られる住宅地域である。周辺に貸家は見受けられるが、市内での賃貸需要は 総じて市街地中心部等への選好性が強いため、新規投資物件は見受けられない。よって収益還元法の適用は断念した。 比準価格は市街化調整区域内の取引事例より求められており、市場の実態を反映した価格といえる。従って本件におい ては、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [100.0] 100 8,570  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑西市の人口は１０万人を切り、やや減少傾 向。住宅需要は駅及び各種利便施設等への接 近性の良否により二極化している。 筑西市北西部に位置する戸建住宅、農家住宅 がある従来からの住宅地域。地元主体の需要 であるが、地価は概ね底値感がある。 形状・画地規模において標準的であり、競争 力等は類似地域内の不動産と概ね同一である 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％