別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -15 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市大関字北浦９６９番１ ②地積 　(㎡) 452   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 住宅、店舗、事業所 等が混在する農家住 宅地域 西8.7m市道、背面道 水道、下水 折本 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   400 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定された地域 街 路 ８．７ｍ市道 交通 施設 折本駅北東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い住宅地域で、開発動意は乏しく地域要因の変動は見られない。当面は現在の住環境を維持するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市郊外の農家住宅地域と判定した。需要者は近隣の地縁者等による住宅取得目的の地元需要が中心と なり圏域外からの需要は少ない。区域指定地域であるが市街地の代替需要は見られず、若年層の地域外流出、離農、少 子高齢化から地元需要も総じて弱い。近隣での取引は稀で取引規模・取引価格は個別性が強く需要の中心価格帯の把握 は困難であるが周辺の地価水準から土地は概ね１万円／㎡前後と思料する。新築戸建は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は郊外の農家住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場が未成熟であることから賃貸を想定する ことは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。比準価格は筑西市郊外の比較的新しい市街化調整区域内の 事例を採用して試算した。本件では比準価格のみの試算となったが売買の指標とされる農家住宅地の事例を広域的に検 討して求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 87.5] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は１０万人を下回り市域全体の地価は下 落傾向にある。住宅地の地価は二極化が進ん でいる。商業地の需要は低迷している。 戸建住宅が多い農家住宅地域であり、地縁等 を有する地元需要が取引の中心で外部からの 需要は限られ地価は下落傾向にある。 戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地 条件は標準的で個別的要因に特段の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％