別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -12 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市海老ケ島字上内並木９７４番５ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、下水 下館 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 下館駅南東方 9.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 筑西市旧明野地区の公共施設・商業施設等への接近性等が比較的良好な既成住宅地域で、当面現状維持で推移し ていくものと予測する。外部需要が弱含みであるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は筑西市内旧明野地区に地縁的選好性を有する地元関 係者等が中心で、圏域外からの転入は殆ど認められない。筑西市中心部から離れた住宅地で、生活利便性にやや劣るた め、需要は総じて弱含みである。取引が静態的であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが土地は ２００㎡程度で３５０万円前後、新築戸建で１８００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 筑西市郊外の旧明野地区の低層住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、筑西市及び隣接市の代替 ・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。標準地は画地規模 が小さく上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は断 念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境が良好な住宅地の一部に底値感から地 価の横這い傾向が見られるが、総じて宅地需 要は弱含みで推移。新型コロナの影響が懸念 される。 旧明野地区の公共施設・商業施設等への接近 性等が比較的良好な既成住宅地域。外部需要 が弱く、取引は静態的で、地価は下落傾向で 推移。 形状、規模等は標準的である。北側接面の中 間画地。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％