別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -11 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 3,790,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市新治字谷島１９９６番６８ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした県道 背後の住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 新治 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       184 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 協和地区の桜町団地 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 新治駅北方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で特別な変動要因は認められず、当面現在の住環境を 維持しつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑西市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者は市内居住の３０～４０代の一次取得者が中 心である。協和地区は地元需要が主流であり、人口減少や若年層を中心とした地区外流出から住宅地需要は低迷し、県 道背後にあり生活利便施設への接近性は良好であるが、地価は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は２０ ０㎡程度で総額４００～４５０万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は筑西市の住宅地域内の取引事例を採用し、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた関連づけを行ってお り、実証的で信頼性は高い。周辺ではアパート等は少なく、賃貸よりも自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準 を指標に価格決定されることが一般的である。収益価格は標準地の画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困 難なため求められなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [159.6] [104.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少、高齢化率上昇継続。下館駅 周辺区画整理地等条件良好な地域の住宅地の 地価は概ね横ばい、劣る地域ではやや下落傾 向が続いている。 協和地区では比較的利便性良好な住宅地域で あるが、需要は筑西市中心部に多く、地価は 弱含みで推移。昨年付近の県道沿いにドラッ グストア開店。 南西側で道路に接面しており、日照等居住快 適性に優れる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％