鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

筑西 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２０８２２７ -29283	筑西市		更地	（　）	長方形	北1.8m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	１２１０５０８２２７ -28285	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南4m、準角地		１低専 (40,80)
c	１２１０７０８２２７ -33232	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２１０５０８２２７ -28226	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南4m、準角地		１低専 (40,80)
e	１２１０９０８２２７ -32144	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、東4.5m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,528	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	16,337	100 [ 107.4]	15,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,500
b	(　 ) 15,808	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	15,286	100 [ 98.4]	15,535		15,800
c	(　 ) 17,738	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	16,782	100 [ 117.7]	14,258		14,500
d	(　 ) 13,686	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.4]	16,262	100 [ 100.0]	16,262		16,600
e	(　 ) 19,758	100 [ 70.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,617	100 [ 123.5]	22,362		22,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	競売	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
e	競売	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,700 円／㎡]

筑西 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しているため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,787,300	1,033,706	4,753,594	4,563,930	189,664	（　0.9707） 184,107	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,682,140 円　　　　（　 6,310 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	214.00	ＬＳ2	428.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	584 ㎡	19.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり賃貸面積５３㎡程度の２ＤＫ、各階４戸、計８戸。駐車場は敷地内に戸数分を確保し、駐車場使用料は家賃に含むと想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	214.00	100.0	214.00	1,166	249,524	1.0	249,524
							1.0	249,524
2～ 2	居宅	214.00	100.0	214.00	1,190	254,660	1.0	254,660
							1.0	254,660
～

～

～

計		428.00	100.0	428.00		504,184		504,184
								504,184

⑨年額支払賃料	504,184 円　×　12ヶ月　＝　 6,050,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,050,208 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 502,167 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,548,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	504,184 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 504,184 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 234,636 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,787,300 円　　　　（　 9,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑西（明・住賃）　　　　-1	1,113 ( 1,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,216 円/㎡　月額支払賃料（　 1,166 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑西（明・住賃）　　　　-3	1,136 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,220
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑西 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,900 円	63,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	181,506 円	6,050,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 515,800 円	63,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,033,706 円　（　　　　　　 1,770 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,563,930 円（　　　　　 7,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,787,300 円
②総費用	1,033,706 円
③純収益　①－②	4,753,594 円
④建物等に帰属する純収益	4,563,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,682,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,310 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
筑西 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑西 -10

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　梅田　良和

TEL.

鑑定評価額

9,110,000 円

１㎡当たりの価格

15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑西市関本中字館内６３番４外				②地積　(㎡)	584 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域	東4.5m市道	水道、下水	川島 5.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 65 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 29.5 ｍ、規模　　 580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

川島駅南方

5.5km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

筑西市旧関城地区の公共施設・商業施設等への接近性等が比較的良好な既成住宅地域で、当面現状維持で推移し
ていくものと予測する。外部需要が弱含みであるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,050 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は筑西市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は筑西市内旧関城地区に地縁的選好性を有する地元関
係者等が中心で、圏域外からの転入は殆ど認められない。筑西市中心部から離れた住宅地で、生活利便性にやや劣るた
め、需要は総じて弱含みである。取引が静態的であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが土地は
５００㎡程度で８００万円前後、新築戸建で２０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

筑西市郊外の旧関城地区の低層住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、筑西市及び隣接市の代替
・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり
、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桜川 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,100 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[102.0]

100
[109.0]

[102.0]
100

15,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住環境が良好な住宅地の一部に底値感から地
価の横這い傾向が見られるが、総じて宅地需
要は弱含みで推移。新型コロナの影響が懸念
される。

旧関城地区の公共施設・商業施設等への接近
性等が比較的良好な既成住宅地域。外部需要
が弱く、取引は静態的で、地価は下落傾向で
推移。

形状、規模等は標準的である。東側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑西 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２０８２２７ -34138	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		２低専 (40,80)
b	１２１０２０８２２７ -29186	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、南7m、角地		１低専 (50,80)
c	１２１０９０８２１０ -31023	下妻市		更地	（　）	長方形	西6m私道、中間画地		（都） (60,200)
d	１２１０６０８２０７ -37291	結城市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,137	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	17,120	100 [ 113.0]	15,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,500
b	(　 ) 15,223	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	14,462	100 [ 94.1]	15,369		15,700
c	(　 ) 14,922	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,586	100 [ 93.2]	15,650		16,000
d	(　 ) 18,710	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	17,819	100 [ 121.2]	14,702		15,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,600 円／㎡]

筑西 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,676,636	1,030,625	4,646,011	4,494,300	151,711	（　0.9720） 147,463	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,949,260 円　　　　（　 5,050 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	214.00	ＬＳ2	428.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	584 ㎡	19.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ８戸、平均面積５３．５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	214.00	100.0	214.00	1,158	247,812	1.0	247,812
							1.0	247,812
～

～

～

～

計		428.00	100.0	428.00		495,624		495,624
								495,624

⑨年額支払賃料	495,624 円　×　12ヶ月　＝　 5,947,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,947,488 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 505,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,441,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,624 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 495,624 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 230,149 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,676,636 円　　　　（　 9,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑西明野（住賃）　　　　-4	1,225 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	1,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,208 円/㎡　月額支払賃料（　 1,158 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑西（明・住賃）　　　　-3	1,136 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	1,171
c	筑西関城（住賃）　　　　-2	1,092 ( 1,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	1,174

筑西 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,900 円	63,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	178,425 円	5,947,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 515,800 円	63,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,030,625 円　（　　　　　　 1,765 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,494,300 円（　　　　　 7,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,676,636 円
②総費用	1,030,625 円
③純収益　①－②	4,646,011 円
④建物等に帰属する純収益	4,494,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,949,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,050 円／㎡）