別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市女方字東新田２６８番６２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西3.6m市道 水道、下水 川島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の住宅地域（常緑団 地内） 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 川島駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の既成住宅地域（常緑団地）であり、不動産の在り方に影響を与える地域要因の特段の変動見られず当 面は現在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市の住宅地域を中心にＪＲ水戸線沿線の隣接市の住宅地域の圏域と判定した。需要者は圏域に居住す る２０～３０代の一次取得者及び近隣に職場を有する世帯が中心となる。街路条件の劣る既成住宅地域で接近性、利便 性の良い駅周辺の分譲地に比べ市場性が劣り近隣の地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地は ２００㎡程度で４５０万円程度、新築戸建は２，０００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は戸建住宅が多い既成住宅地域である。駅への接近性、利便性が劣る地域で対象標準地は画地規模が小さく街路条 件及び法令上の規制から賃貸需要の見込める駐車場付きの共同住宅の計画が困難なため収益還元法は非適用とした。比 準価格は水戸線沿線の川島駅、玉戸駅を最寄駅とする住宅地の事例を採用して試算した。よって、代替競争関係のある 事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [151.7] [104.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は１０万人を下回り市域全体の地価は下 落傾向にある。住宅地の地価は二極化が進ん でいる。商業地の需要は低迷している。 県道背後の住宅地域であり、利便性の良い駅 周辺の新規分譲地に需要が流出し近隣の地価 は下落傾向にある。 戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地 条件は標準的で個別的要因に特段の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％