別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 那珂 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -11 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市鴻巣字油免１３０７番１ ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 住宅、店舗が混在す る県道沿いの既成住 宅地域 西7.7m県道、南側道 水道、下水 常陸鴻巣 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．７ｍ県道 交通 施設 常陸鴻巣駅南方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ常陸鴻巣駅を中心とする集落地域であり、県道沿いには店舗や事業所などの介在も見られる。「区域指定」 がなされたが、生活利便性に劣る地域であるため、需要喚起には至らず、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂市の郊外、市街化調整区域に指定された集落などの住宅地域である。主な需要者は地縁性を有する 市内の居住者であり、区域指定がなされて公法上の規制が緩和されたものの、現在は新築住宅なども見受けられず、地 域状況は旧態然としている。土地取引が少なく、中心価格帯を見出すことは困難であるが、６００～９００㎡程度の土 地で６００～９００万円、新築の戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度が需要の中心と概測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、那珂市の北西部、市街化調整区域に指定された地域の中から５つの取引事例を採用して算定して価格であ る。地価水準は近似しており、地域格差率も比較的小さいため、これらより得た比準価格は妥当性の高い試算価格と解 される。一方収益価格は、当該地域に賃貸市場が形成されていないため算定していない。価格水準が周囲の取引価格を 指標とすることが多いことから、市場性を十分に反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にある。住宅地需要は市中心 部の区画整理地及び分譲住宅地に集中してお り、郊外の住宅地や造成時期の古い分譲地で は需要は弱い。 ＪＲ常陸鴻巣駅の徒歩圏に位置し、区域指定 もなされた集落地域であるが、地域状況に大 きな変化は見られない。需要は少なく、地価 は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％