別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 那珂 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -10 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 3,570,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市東木倉字原地３２６番３ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が散在す る小学校に近い住宅 地域 北西4m市道 水道 後台 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 後台駅西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家等が散在する市街化調整区域内の集落地域である。新設県道によって交通条件が改善されたが、 生活利便施設から遠方に位置するため、住宅地需要は少ない。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂市の市街化調整区域に存する集落などの住宅地域である。需要者は主に地縁性を有し、且つ建築許 可を受け得る分家住宅需要者や近隣居住者などにほぼ限定される。従来より需要供給ともに少ない地域であり、その価 格帯も画地規模などによって区々であって、その中心価格帯を見出すことは困難であるが、主に２５０㎡程度の土地で ３００～５００万円、新築の戸建物件で２，０００～２，３００万円程度が需要の中心と概測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、那珂市の市街化調整区域に指定された住宅地域の中から５つの取引事例を採用して試算した価格である。 何れの事例も地価水準の近似した取引に係るものであり、要因比較も十分な検討を行っているため、適切妥当な比準価 格を求め得たものと解する。一方、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟であることから、収益価格の算定は困難と判 断した。従って、比準価格をそのまま採用、代表標準地の価格を勘案し、当該標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.4] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にある。住宅地需要は市中心 部の区画整理地及び分譲住宅地に集中してお り、郊外の住宅地や造成時期の古い分譲地で は需要は弱い。 一般住宅、農家住宅などが散在する市街化調 整区域内の集落地域であり、需要は限定的で ある。地価は長らく下落傾向を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％