鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

常陸大宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	常陸大宮０４９１１ -210108	常陸大宮市		建付地	（　）	不整形	東20m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	笠間０４９１１ -210107	笠間市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	笠間０３６３４ -302	笠間市		底地	（　）	不整形	北西11m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	那珂０９８０６ -41034	那珂市		更地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	那珂０５８５１ -18	那珂市		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m国道、北2.8m、東6m、三方路		１住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	26,865	100 [ 95.8]	28,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 27,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,273	100 [ 97.7]	27,915		28,500
c	(　 15,786) 31,572	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.2]	38,765	100 [ 138.4]	28,009		28,600
d	(　 ) 35,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,475	100 [ 125.4]	28,289		28,900
e	(　 ) 30,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,217	100 [ 104.9]	27,852		28,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,600 円／㎡]

常陸大宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,024,598	411,848	1,612,750	1,501,200	111,550	（　0.9498） 105,950	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,119,000 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常陸大宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	114 ㎡	8.0 m x 14.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅１ＬＤＫ３５㎡程度×２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,444	101,080	3.0	303,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,200	84,000	1.0	84,000
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		185,080		387,240
								0

⑨年額支払賃料	185,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,220,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,220,960 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,886 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,021,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,240 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,024,598 円　　　　（　 17,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４４８（賃）　　　　-401006	1,567 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,586	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,448 円/㎡　月額支払賃料（　 1,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-6	1,254 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,321
c	水戸０６４１８（賃）　　　　-22	1,378 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,437

常陸大宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,400 円	21,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	111,048 円	2,220,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,300 円	21,600,000　×　　 55.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 411,848 円　（　　　　　　 3,613 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,501,200 円（　　　　　 13,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,024,598 円
②総費用	411,848 円
③純収益　①－②	1,612,750 円
④建物等に帰属する純収益	1,501,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	111,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	105,950 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,119,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
常陸大宮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常陸大宮 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　澤田　慶一郎

TEL.

鑑定評価額

3,100,000 円

１㎡当たりの価格

27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常陸大宮市南町２９３番８				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小規模の店舗兼住宅の多い駅前通りの商業地域	南11m県道、背面道	水道、下水	常陸大宮 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

常陸大宮駅周辺整備計画が策
定された。

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

常陸大宮駅東方

200m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

常陸大宮周辺整備計画が策定され駅舎や道路などの整備が進められる予定であり、当地域の繁華性の向上が期待
されている。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

茨城県県央及び県北の商業地域一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は地元中小企業や個人事業者などである
。近隣地域は個人商店を中心に構成され、駐車場不足や品揃えが劣ること等から顧客量は減少傾向にあり、閉鎖店舗も
目立つ。地価は下落が続いている。商業地域内の土地取引は少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を
把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、土地取引に当たって購入者は家賃収入に基づく収益性は重視せず、取引事例価格の水準を指標と
して価格決定がなされる傾向がある。よって、信頼性が高い取引事例価格を重視して求められた比準価格を中心に、対
象標準地の収益性を反映した収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

古くからの商店街では顧客量が減少しシャッ
ター街化しているところも見られる。旧大宮
町１１８号沿いも繁華性は現状維持が精一杯
の状況。

今のところ繁華性は低い。近隣地域の道路で
ある県道は都市計画道路の事業認可を受けて
おり、今後の繁華性の変化等を注視する必要
がある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

常陸大宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	笠間０４９１１ -210107	笠間市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	笠間０４９１１ -210102	笠間市		更地	（　）	台形	西12m市道、南4.5m、角地		（都） (70,200)
c	笠間０３６３４ -307	笠間市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	那珂０５８５１ -18	那珂市		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m国道、北2.8m、東6m、三方路		１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,273	100 [ 96.7]	28,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,800
b	(　 ) 28,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	26,692	100 [ 94.0]	28,396		29,000
c	(　 42,519) 42,519	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,136	100 [ 147.8]	28,509		29,100
d	(　 ) 30,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,217	100 [ 105.9]	27,589		28,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,800 円／㎡]

常陸大宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,128,185	435,222	1,692,963	1,584,600	108,363	（　0.9498） 102,923	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,058,460 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常陸大宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	72.00	Ｓ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	114 ㎡	8.0 m x 14.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分を店舗、２階は１ＬＤＫで一室３６㎡程度×２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.00	100.0	72.00	1,552	111,744	3.0	335,232
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,180	84,960	1.0	84,960
							0.0	0
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		196,704		420,192
								0

⑨年額支払賃料	196,704 円　×　12ヶ月　＝　 2,360,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,360,448 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,124,403 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,192 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,128,185 円　　　　（　 18,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８２０６高萩賃貸　　　　-5	1,415 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [112.0]	100 [ 90.0]	1,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,556 円/㎡　月額支払賃料（　 1,552 円/㎡）　基準階 1 F B
b	那珂ＴＳ（賃）　　　　-2	1,658 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [122.0]	100 [ 90.0]	1,589
c	那珂ＴＳ（賃）　　　　-1	1,611 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	1,570

常陸大宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,200 円	22,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,022 円	2,360,448　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,500 円	22,800,000　×　　 55.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 435,222 円　（　　　　　　 3,818 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,584,600 円（　　　　　 13,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,128,185 円
②総費用	435,222 円
③純収益　①－②	1,692,963 円
④建物等に帰属する純収益	1,584,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,058,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）