別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守谷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 1,050,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市緑２丁目２７番１外 ②地積 　(㎡) 28,641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 不整形 1:1.2 倉庫 ＲＣ4 中小規模物流センタ ー等が多い工業地域 南16m県道、西側道 水道、ガス、下水 守谷 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   300 ｍ、南 1,000 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 中規模物流施設の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 守谷駅西方 3.6km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は環境条件が良好な工業地域で、常磐道「谷和原」インターにも比較的近く、今後も需要は堅調に推移 していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模物流施設の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県全域を中心に隣接県を含む内陸型工業地。需要者は製造業者や物流業者が中心で、地元有力企業の ほか全国規模で展開する大手企業が想定される。２０１７年の圏央道の県内全線開通から利便性が向上し、底堅い需要 が見られる。また、周辺市や隣接県の工業地の地価水準との比較において相当な割安感が見られる。既成の工場地の取 引が少なく、取引規模及び単価はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は大規模工業地に近接する工業地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は、広範囲なエリアからの比 準となったが、工業地としての各要因に着目し適正に試算がなされており、信頼性の程度は高い。なお、倉庫・工場等 の規範性のある事例は見出せず賃料水準の把握が困難であったため収益還元法の適用は断念した。以上、代表標準地と の検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 57.4] [102.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南～県西の工業地は利便性の向上から物流 施設を中心に需要は堅調である。隣接県等の 工業地地価との比較で割安感があり、需要は 強含みで推移。 高速道路インターに近く、交通利便性に優れ ることから、物流施設を中心とした工場地需 要は堅調で、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％