鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ調３ -8	守谷市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、北6m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	守谷ＳＫ調３ -59	守谷市		更地	（　）	長方形	南34m市道、北6m、東4m、三方路		近商 (90,200)
c	つくみＧＹ調３ -75	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居地区計画等景観形成重点地区 (60,200)
d	つくば（Ｒ４公示） -23	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m県道、北西6m、二方路		２住居高度地区3種文教地区 (70,200)
e	つくみＧＹ公４ -60	つくばみらい市		底地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、南西6m、北西4m、三方路		１住居地区計画等景観形成重点地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,753	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,888	100 [ 98.7]	118,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 109,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	103,990	100 [ 89.1]	116,712		123,000
c	(　 ) 80,398	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,488	100 [ 70.7]	116,673		123,000
d	(　 ) 80,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	88,529	100 [ 76.8]	115,272		121,000
e	(　 61,952) 103,253	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	100,275	100 [ 86.6]	115,791		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

守谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,410,664	2,702,824	10,707,840	6,933,390	3,774,450	（　0.9460） 3,570,630	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	70,012,353 円　　　　（　 84,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	830 ㎡	24.3 m x 34.2 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（ともにフロア貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,228	668,400	3.0	2,005,200
							1.0	668,400
2～ 2	事務所	300.00	100.0	300.00	1,700	510,000	3.0	1,530,000
							1.0	510,000
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,178,400		3,535,200
								1,178,400

⑨年額支払賃料	1,178,400 円　×　12ヶ月　＝　 14,140,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,140,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,131,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,009,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,535,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,178,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 368,604 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,410,664 円　　　　（　 16,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくみＧＹ公事　　　　-1	2,078 ( 1,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,228 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公４賃貸　　　　-12	1,932 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,273
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,100 円	96,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	424,224 円	14,140,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 808,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,300 円	96,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,702,824 円　（　　　　　　 3,256 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,700,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,933,390 円（　　　　　 8,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,410,664 円
②総費用	2,702,824 円
③純収益　①－②	10,707,840 円
④建物等に帰属する純収益	6,933,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,774,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,570,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,012,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
守谷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守谷 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　増田　潤志

TEL.

鑑定評価額

97,100,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守谷市本町字向原１５３番１				②地積　(㎡)	830 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ2	低層の店舗等が多い国道沿いの路線商業地域	南西25m国道、南東側道	水道、下水	守谷 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 300 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 850 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

イオンタウン守谷に近接

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

守谷駅南方

1.1km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

イオンタウン守谷に近接し、レストラン、物販店の建ち並ぶ路線商業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地
の熟成度も高いため、将来的にも現状の繁華性が保たれるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は守谷市を中心とした県南地区の駅前・路線商業地と把握。需要者は、県内小売・流通業者に加え、大規模
地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主流
で、土地取引は少ない。路線商業地間の競合が広域的に進行するなか、イオンタウン守谷に近接し、レストラン、物販
店の建ち並ぶ、近隣地域の競争力は高い。取引規模がまちまちで、総額での中心価格は把握しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はスーパー、レストラン、物販店の建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も見られる
が、投資用建物の建築を目的とする需要者の参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例
の規範性が高いとは言いがたい。また、商業地の取引に際しては、収益性も有力な指標となり得る。そこで、比準価格
を重視しつつも、収益価格も十分参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　守谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 191,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[179.0]

[105.0]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口増加。高齢化率低い。好立地の物件（特
に守谷駅周辺）は供給がなく需要は底堅い。
国道２９４号沿い、ふれあい道路沿いが需要
の中心。

イオンタウン守谷に近接する路線商業地域で
、近隣地域のみならず、背後住宅地の熟成度
もく、地域要因に特段の変化は見られない。

角地につき利便性等の観点から優位。個別的
要因の変動は特に見受けられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

守谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
b	守谷ＳＫ調３ -8	守谷市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、北6m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	守谷ＳＫ調３ -59	守谷市		更地	（　）	長方形	南34m市道、北6m、東4m、三方路		近商 (90,200)
d	つくみＧＹ公４ -60	つくばみらい市		底地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、南西6m、北西4m、三方路		１住居地区計画等景観形成重点地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,594	100 [ 99.0]	126,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 115,753	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,888	100 [ 94.0]	124,349		131,000
c	(　 ) 109,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	103,990	100 [ 90.1]	115,416		121,000
d	(　 61,952) 103,253	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	100,275	100 [ 85.6]	117,144		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

守谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,089,878	2,940,900	10,148,978	6,733,170	3,415,808	（　0.9733） 3,324,606	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	65,188,353 円　　　　（　 78,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	290.00	Ｓ2	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	830 ㎡	24.3 m x 34.2 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（各々フロア貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段だから

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	2,151	623,790	3.0	1,871,370
							1.0	623,790
2～ 2	事務所	290.00	100.0	290.00	1,690	490,100	3.0	1,470,300
							1.0	490,100
～

～

～

計		580.00	100.0	580.00		1,113,890		3,341,670
								1,113,890

⑨年額支払賃料	1,113,890 円　×　12ヶ月　＝　 13,366,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,366,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 668,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,698,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,341,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,113,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 359,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,089,878 円　　　　（　 15,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（９２２８）商　　　　-9	2,050 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,217 円/㎡　月額支払賃料（　 2,151 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-4	2,882 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [137.0]	100 [ 90.0]	2,337
c	守谷（９２２８）商　　　　-6	2,263 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,263

守谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	284,100 円	94,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	401,000 円	13,366,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,100,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 965,900 円	94,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,700 円	94,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,700 円	94,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,940,900 円　（　　　　　　 3,543 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,733,170 円（　　　　　 8,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,089,878 円
②総費用	2,940,900 円
③純収益　①－②	10,148,978 円
④建物等に帰属する純収益	6,733,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,415,808 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,324,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,188,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,500 円／㎡）