別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守谷 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -17 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市中央１丁目１２番３ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 守谷駅徒歩圏内の区 画整然とした分譲住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 守谷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 標準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 守谷駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 守谷駅徒歩圏内の良好な住環境を有する住宅地域であり、土地需要が多く発展的に推移する可能性が高いものと 判断する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心として、ＴＸ線沿線等周辺市に位置する品等上位住宅地一帯と判断した。需要者は地元出身 者でも都心方面への通勤者および県外からの流入者が期待できるが、一定以上の経済力を有する層に限られる。同一需 給圏内の中では立地条件にも優れる「中央」のような区画整理地内の宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯 は土地が１８０㎡程度で３０００万円を超え、中古戸建が５０００万円を超し、上昇傾向が続く。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が求められたがここで再検討する。比準価格は守谷市内及びつくば市内の多数の取引事例から得られた実証的 な価格であり妥当性が高い。また画地規模から収益還元法は断念した。したがって鑑定評価額の決定に当たっては比準 価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [ 57.6] [101.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口はこの数年間増加傾向にあると 同時に、高齢化率は県平均を下回っている。 都心方面へ通勤する若年層の増加が主因と思 われる。 価格動向に大きな影響を与えるような地域要 因の変化はみられない。今後も同様の傾向が 続くと思われるが、地価水準が高いため需要 者は限られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％