別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 守谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -15 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市ひがし野２丁目１１番８ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｓ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.2 ｍ、奥行　約　　  18.3 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 守谷駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＴＸ守谷駅徒歩圏の区画整然とした新興住宅地のため、現在の住環境を維持すると予測する。環境・利便性が良 好で人気が高いため、需要は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね守谷市内のＴＸ守谷駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域である。需要者は圏内に居住する３０～４ ０代の一次取得者のほか、県外からの需要もある。守谷駅徒歩圏の区画整理地は、利便性が非常に高いうえに住環境が 良く人気が高いため価格は上昇傾向が認められる。需要の中心となる価格帯は５５坪程度で２２５０万円～２３００万 円程度、新築の戸建物件は敷地５０坪程度で４０００万円を超える水準となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅に近い戸建住宅を主体とした新興住宅地域である。アパート経営に適するほど画地規模が大きくないため 、収益還元法の適用は断念した。比準価格のみの試算であるが居住環境が重視される住宅地域であることから、市場性 を反映した比準価格には十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討し た価格との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [ 78.9] [100.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①守谷市内の人口は増加傾向。高齢化率は低 いが微増傾向。②都市計画道路、区画整理事 業等は事業進行中。③建築着工件数は概ね横 這傾向。 新興住宅地のため、街路条件、接近条件、環 境条件に格別の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％