別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 守谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -14 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市本町字宿裏３８番１４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に共 同住宅が見られる住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 守谷駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 守谷の中心部に存する住宅地として、良好な住環境を維持している。今後当分の間、地域要因に大きな変動は見 込めない。利便性の高い住宅地として、地価は概ね安定的に推移していくものと思量する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市等周辺市を含む圏域の住宅地域一帯と判断すると共に、需要者は若年 の一次取得者が中心と思量する。同一需給圏内において、守谷駅徒歩圏に位置する住宅地域に対する需要は、その利便 性から非常に底堅く推移している。需要の中心となる価格帯であるが、土地が５０坪程度で１６００万円前後、新築で ４０００万円前後と非常に堅調に推移しており、コロナ禍の影響はほぼ観察できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ＴＸ守谷駅徒歩圏で利便性が良好な住宅地域である。比準価格は、守谷市内の住宅地域より信頼性が高い 事例が収集できたため、精度が高いと判断した。一方収益価格であるが、画地規模が小さいため、経済合理性に適った 賃貸経営が困難と判断し、その適用を断念した。したがって、主たる市場参加者の視点に立ち、客観的で実証的な価格 である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [112.5] [104.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年１０月１日現在、人口は５年間で５ ．８％増加し、高齢化率は２３．４％であっ た。県の高齢化率３０．０％と比較すると低 い水準である。 駅徒歩圏に位置する住宅地域で、地域要因の 変動はほぼみられない。住環境は比較的良好 であり、経済力を有する層に訴求力を有して いる。 接面方位が南西側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して競争力が相当程度優る 。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％