別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守谷 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -12 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市本町字中割３９１２番２ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の多い住 宅団地背後の住宅地 域 西3.6m市道 水道、下水 南守谷 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 南守谷駅　北東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が見られる市街化調整区域内の既成住宅地域であり、その地域特性等により需要は弱い。住環境等は現 状維持で推移するものと思われるが、今後の地価水準は引き続き弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線の概ね守谷市及び周辺市に存する市街化調整区域内に所在する既成住宅地域 一円と判定した。需要者の中心は同一市内の居住者が大部分を占め、外部からの転入は少ない。古くからの既成住宅地 域のため、需要者は地縁関係を有する者が大部分を占め、市場性は劣り、同一需給圏内においても同種の不動産取引は 少なく、需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況にあり、今後も同様の状況が続くものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は農家住宅を中心とする住宅地域でアパート等の収益物件は皆無で自己利用目的での取引が支配的であり、 賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。適用した取引事例比較法において、複数の取引事例か ら導いて得られた比準価格の精度は高く、対象標準地の市場性を反映し、客観的かつ実証的で相応の説得力を有するこ とから、代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 64.8] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の向上等により守谷市の人口は増加傾 向にあり、全体的に新規の宅地需要は強く、 守谷駅に近い住宅地域の地価は概ね堅調に推 移している。 相対的な立地・利便性等は概ね中庸であるが 、市街化調整区域に所在するため需要者は限 定され、需給はやや弱く、地価は弱含み傾向 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％