別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 守谷 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市松ケ丘２丁目２１番７外 ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 守谷駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域全体として街路がやや狭く開放感に欠けるが、周辺には大型店舗等も配置され利便性に優れており需要は底 堅い。今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の普通住宅地域一円。周辺自治体や県外からの都心通勤者の需要も見込めるが、概して市内居住 の賃貸集合住宅からの住替え一次取得者層が中心である。区画整然としており周辺には店舗等も配置され利便性に優れ 底堅い需要が見込める。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地で１２００～１５００万円、新築戸建物件で２５０ ０～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には店舗等も配置され利便性にも優れ、一定程度の賃貸需要は見込める地域であるが、画地規模が小さくアパート 等の建築が困難なため、収益還元法は非適用とした。本件では採用した事例が対象標準地と類似性が認められるもので あり、試算された比準価格は、市場の実態を反映した価格であると判断した。よって、信頼性の高い比準価格を採用し 、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [120.2] [104.0] 100 90,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口は増加傾向で高齢化率は低い。 守谷駅徒歩圏で利便性が良好な地域の需要は 強い。郊外は地域により様々であるが概して 需要は弱含み。 やや街路が狭い住宅地域であるが、周辺には 利便施設も多く需要が見込める。地価はやや 上昇傾向にある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％