別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 守谷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市けやき台５丁目１３番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 南守谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 南守谷駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 需給が概ね均衡しているため今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の住宅地域一円である。需要者は同一需給圏内の３０～４０才代の一次取得者が中心であり、特 に東京都等への通勤客も多く駅からの距離も重要な選好要因となっている。本件地域は、最寄駅から徒歩圏にあり、ま た、周辺に利便施設も存することから需要は堅調である。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地は１８００万円程 度、新築戸建物件は３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には集合住宅等も散見されるが、標準地の地積や賃貸需要等から経済合理的な共同住宅の想定が困難であり収益 価格は試算できなかった。本件では採用した事例が、いずれも対象標準地と類似性が認められるものであり、試算され た比準価格は、市場の実態を反映した価格であると思料する。したがって、単価と総額との関連に留意のうえ、本件で は信頼性の高い比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　守谷 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口は増加傾向で高齢化率は低い。 守谷駅徒歩圏で利便性が良好な地域の需要は 強い。郊外は地域により様々であるが概して 需要は弱含み。 区画整然とした住宅地域で利便性、住環境と も良好で需要は底堅い。地価も安定的に推移 している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.9 ％