別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守谷 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市みずき野１丁目８番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南西7m市道 水道、ガス、下水 南守谷 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 分譲開始後３０年余経過 街 路 基準方位：北、７ｍ 市道 交通 施設 南守谷駅東方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 年数を経た住宅団地で、世代交代があまり進んでいないことから空き家等も見られるが、熟成度が高いため、建 て替え等は見られるものの、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を守谷駅を利用することが可能な市内の普通住宅地域と把握した。周辺市町や県外からの都心通勤者の需要 も見込めるが、市内居住の賃貸マンション・アパートからの住替え層が多い。コロナの影響は限定的であるも、年数を 経た住宅団地で、世代交代があまり進んでいないことから空き家等も見られ、やや競争力が劣るため、下げ止まりには 至っていない。中心となる価格帯は、土地総額で１千万円台、新築戸建で３千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画により戸建住宅のみが建ち並ぶ住宅団地内にある。よって戸建住宅を貸家とすると、収益性が著しく低くなり 投資採算性に見合わないことから、収益価格は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、特段の事情補 正を要しない市内の４事例を採用し、各査定価格も概ね同一水準にある。よって本件では、代表標準地との検討をも踏 まえて、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [155.8] [104.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増加。高齢化率低い。守谷駅徒歩圏内は 供給量少なく、コロナ禍も、高価格帯で取引 。その他の地域も全般的に需要は底堅い。 年数を経た住宅団地で、世代交代があまり進 んでいないことから空き家等も見られるが、 熟成度が高く、地域要因に特段の変化は見ら れない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、南 西街路であることにより日照が優る。個別的 要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％