別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 守谷駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 守谷駅徒歩圏の標準住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。新規分譲地と比較して街 路条件がやや劣るものの、需要が供給を上回り地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守谷市及び周辺自治体のＴＸ線沿線及び関東鉄道常総線沿線の住宅地域。需要者は同一需給圏内の３０ ～４０歳代の一次取得者が中心であり、都心への通勤者も多いことから最寄駅からの距離も重視される。近隣地域内は 守谷駅徒歩圏内にあるため、堅調な需要が認められる。需要の中心となる総額の価格帯は、土地は５０坪で、１，５０ ０万円程度、新築戸建物件では３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成した戸建住宅地であり、件数自体は少ないものの自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引 の実態を反映した精度の高い価格である。また、標準地は画地規模が小さく、標準地の画地条件等を考慮した収益物件 の想定が困難であることから収益還元法の適用を断念した。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を妥当 と判断し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外部流入もあり人口は増加傾向。守谷駅徒歩 圏は供給が少なく強含み。郊外ではやや弱含 み。コロナ禍で土地需要が増加した側面も見 受けられる。 旧来からの住宅地域であり地域要因に特段の 変動は見られないが、守谷駅に近く利便性が 高いため地価は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％