鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

潮来 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ４公） -14	潮来市		更地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	鹿嶋（４公示） -95	鹿嶋市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	鹿嶋（４公示） -111	鹿嶋市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	神栖（Ｒ４公示） -17	神栖市		建付地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	神栖（Ｒ４公示） -16	神栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、南東6m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,183	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	15,934	100 [ 72.1]	22,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	23,000
b	(　 ) 24,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	23,953	100 [ 111.6]	21,463		22,300
c	(　 ) 24,725	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,529	100 [ 116.0]	21,146		22,000
d	(　 ) 19,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	20,618	100 [ 92.3]	22,338		23,200
e	(　 ) 14,528	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	17,451	100 [ 79.3]	22,006		22,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,700 円／㎡]

潮来 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,920,481	714,380	3,206,101	3,028,080	178,021	（　0.9730） 173,214	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,464,280 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	16.6 m x 19.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積５０㎡×６戸の賃貸アパートを想定、敷地内に駐車場確保

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,160	174,000	1.0	174,000
							1.0	174,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		348,000		348,000
								348,000

⑨年額支払賃料	348,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,176,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 417,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,758,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 348,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 158,949 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,920,481 円　　　　（　 11,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ４公）　　　　-2	1,005 ( 1,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ４公）　　　　-7	1,063 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,251
c	潮来（Ｒ４公）　　　　-14	945 ( 945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,139

潮来 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	44,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,280 円	4,176,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,800 円	44,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 714,380 円　（　　　　　　 2,165 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,028,080 円（　　　　　 9,176 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,920,481 円
②総費用	714,380 円
③純収益　①－②	3,206,101 円
④建物等に帰属する純収益	3,028,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,464,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
潮来 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潮来 -7

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　今泉　千恵

TEL.

鑑定評価額

7,490,000 円

１㎡当たりの価格

22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潮来市あやめ２丁目３０番２１				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が多い区画整然とした駅に近い住宅地域	南東6m市道	水道、下水	潮来 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 60 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

潮来駅　北東方

350m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域として熟成度が高く、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間
は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、潮来市内のうち主として市街地周辺に形成される既成住宅地域及び商住混在地域一円。比較的良好な交
通アクセス・立地条件から賃貸需要も見られる一方、旧来からの地元居住者による地域コミュニティも強く、主たる市
場参加者は、地元居住者・勤務者や市内アパート等からの住み替え需要にほぼ限定され、圏外からの流入は少ない。売
買需要の中心は、規模にもよるが更地で坪７～８万程度、新築戸建で２千万台前半程度と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。当地域では、土地所有者による有効活用の範囲内での収益物
件は散見されるが、主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用でエンドユーザーが大半であることから、
市場参加者の属性を考慮して、より実証的な比準価格を採用し、賃貸市場の成熟度を反映して相対的に低位に試算され
た収益価格は参考とし、代表標準地との検討をふまえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　潮来 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 73.1]

[104.0]
100

22,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潮来市の地価は一部地域で下げ止まり見られ
るも依然下落基調。人口減少・高齢化が進行
し市場の動きは鈍い。新型コロナ影響も引き
続き注視が必要。

近年地価は横ばいないし弱含みが継続してお
り、既成住宅地域で需要の状況も大きな変化
はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

潮来 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ４公） -22	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	潮来（Ｒ４公） -303	潮来市		更地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	潮来（Ｒ４公） -313	潮来市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (60,200)
d	潮来（Ｒ４公） -306	潮来市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,541	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	21,242	100 [ 97.8]	21,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	22,600
b	(　 ) 22,575	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	24,908	100 [ 113.3]	21,984		22,900
c	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	22,655	100 [ 104.0]	21,784		22,700
d	(　 ) 21,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,850	100 [ 95.7]	21,787		22,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,700 円／㎡]

潮来 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,260,036	772,562	3,487,474	3,314,520	172,954	（　0.9730） 168,284	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,365,680 円　　　　（　 10,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	16.6 m x 19.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット形式ファミリータイプを想定、平均専有面積１Ｆ・２Ｆ合計２０～２５坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット形式のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	160.00	100.0	160.00	1,156	184,960	1.0	184,960
							1.0	184,960
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		369,920		369,920
								369,920

⑨年額支払賃料	369,920 円　×　12ヶ月　＝　 4,439,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,439,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 355,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,083,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,716 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,260,036 円　　　　（　 12,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ４公）　　　　-4	1,268 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,206 円/㎡　月額支払賃料（　 1,156 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ４公）　　　　-8	1,370 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,212
c	潮来（Ｒ４公）　　　　-12	1,102 ( 1,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,211

潮来 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,800 円	48,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	177,562 円	4,439,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,200 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 772,562 円　（　　　　　　 2,341 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,314,520 円（　　　　　 10,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,260,036 円
②総費用	772,562 円
③純収益　①－②	3,487,474 円
④建物等に帰属する純収益	3,314,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	172,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	168,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,365,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200 円／㎡）