鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

潮来 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ４公） -12	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.6m市道、中間画地		準住居 (60,184)
b	潮来（Ｒ４公） -3	潮来市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
c	潮来（Ｒ４公） -29	潮来市		更地	（　）	ほぼ整形	南13m市道、西3m、角地		準住居 (70,200)
d	潮来（Ｒ４公） -304	潮来市		底地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)
e	潮来（Ｒ４公） -21	潮来市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,400	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,061	100 [ 110.2]	12,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	13,300
b	(　 ) 10,626	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	10,060	100 [ 81.0]	12,420		12,900
c	(　 ) 11,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	10,561	100 [ 85.1]	12,410		12,900
d	(　 15,154) 15,154	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,048	100 [ 109.6]	13,730		14,300
e	(　 ) 19,039	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	18,096	100 [ 134.7]	13,434		14,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +1.5
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,300 円／㎡]

潮来 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,268,041	1,395,338	5,872,703	5,646,960	225,743	（　0.9730） 219,648	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,392,960 円　　　　（　 6,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＬＳ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	719 ㎡	26.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット形式・ファミリータイプ（１階２８㎡・２階２８㎡）１０戸、敷地内平面式駐車場１０台分

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	280.00	100.0	280.00	1,127	315,560	1.0	315,560
							1.0	315,560
～

～

～

～

計		560.00	100.0	560.00		631,120		631,120
								631,120

⑨年額支払賃料	631,120 円　×　12ヶ月　＝　 7,573,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,573,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 605,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,967,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	631,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 631,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 294,670 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,268,041 円　　　　（　 10,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ４公）　　　　-9	1,100 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,146	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,144 円/㎡　月額支払賃料（　 1,127 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ４公）　　　　-4	1,268 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,174
c	潮来（Ｒ４公）　　　　-14	945 ( 945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,112

潮来 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	331,200 円	82,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	302,938 円	7,573,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 579,600 円	82,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,395,338 円　（　　　　　　 1,941 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,646,960 円（　　　　　 7,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,268,041 円
②総費用	1,395,338 円
③純収益　①－②	5,872,703 円
④建物等に帰属する純収益	5,646,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	225,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	219,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,392,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,110 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
潮来 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潮来 -1

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　海老澤　聡

TEL.

鑑定評価額

9,560,000 円

１㎡当たりの価格

13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潮来市牛堀字宮前９８番１				②地積　(㎡)	719 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	住宅Ｗ1	一般住宅、店舗併用住宅の多い住宅地域	南西8m県道	水道、下水	潮来 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地（２階程度）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　８ｍ県
道

交通

施設

潮来駅北西方

4.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧牛堀町の県道沿いの店舗併用住宅地として熟成しており、長期的には市場性の低さから地価下落傾向は継続す
るものと見込まれる。市場特性からもコロナ禍の影響は現時点では目立って顕在化していない。

(3)最有効使用の判定

２階程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,310 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、潮来市を中心に、隣接市町村での住宅地域が存する圏域で、旧牛堀町の住宅地域と特に代替関係が強い
。需要者は旧牛堀町地区の地縁関係者が中心である。潮来市内では、新興の分譲地が選好される傾向が見られるなか、
近隣地域のような既存の住宅地域は相対的に需要が低調である。現時点ではコロナ禍の影響は小さく、需要の中心とな
る価格帯は、土地では１㎡あたり１万円台半ば、土地建物総額では総額２，５００万円程度が上限とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いの既存住宅地域であり、一部には店舗、共同住宅も見られる。本件では、収益還元法を適用しているものの、
地域内は賃貸物件の需要が弱く、元本価値に相応する賃料が収受しにくいと見込まれ、賃貸を想定した収益価格は低位
に求められた。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、やや広域的な取引事例に基づき、自己利用目
的取引の経済価値を反映した比準価格を採用して、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　潮来 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[125.2]

[104.0]
100

13,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内全体的には、地価は弱含みであるが、地
勢や品等の条件に優る住宅地域では需給は安
定している。コロナ禍については現在、顕著
な影響はない。

県道沿いに店舗等も見られる旧市街地として
の住宅地域であるが、地域内は衰退傾向にあ
り、立地からも潮来市内での地位は低下傾向
にある。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

潮来 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ４公） -29	潮来市		更地	（　）	ほぼ整形	南13m市道、西3m、角地		準住居 (70,200)
b	潮来（Ｒ４公） -305	潮来市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	潮来（Ｒ４公） -26	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、西4m、三方路		２低専 (60,100)
d	潮来（Ｒ４公） -3	潮来市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	10,561	100 [ 85.1]	12,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	12,900
b	(　 ) 15,244	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	14,555	100 [ 115.1]	12,646		13,200
c	(　 ) 10,628	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	9,783	100 [ 76.2]	12,839		13,400
d	(　 ) 10,626	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	10,060	100 [ 77.8]	12,931		13,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,300 円／㎡]

潮来 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,591,614	1,309,224	6,282,390	6,049,340	233,050	（　0.9730） 226,758	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,535,160 円　　　　（　 6,310 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	300.00	ＬＳ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	719 ㎡	26.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡、駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	300.00	100.0	300.00	1,064	319,200	1.0	319,200
							1.0	319,200
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		638,400		638,400
								638,400

⑨年額支払賃料	638,400 円　×　12ヶ月　＝　 7,660,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,660,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,277,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	638,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 638,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 307,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,591,614 円　　　　（　 10,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ４公）　　　　-5	1,286 ( 1,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,110 円/㎡　月額支払賃料（　 1,064 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ４公）　　　　-9	1,100 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,111
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

潮来 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,100 円	88,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	229,824 円	7,660,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 620,900 円	88,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,309,224 円　（　　　　　　 1,821 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,049,340 円（　　　　　 8,414 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,591,614 円
②総費用	1,309,224 円
③純収益　①－②	6,282,390 円
④建物等に帰属する純収益	6,049,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	233,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,535,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,310 円／㎡）