鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿嶋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鹿嶋（４公示） -18	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、南6m、二方路		商業 (80,400)
b	鹿嶋（４公示） -91	鹿嶋市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	鹿嶋（４公示） -56	鹿嶋市		更地	（　）	不整形	西7m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
d	鹿嶋（４公示） -111	鹿嶋市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,193	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	37,588	100 [ 109.2]	34,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,400
b	(　 ) 21,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,681	100 [ 111.0]	24,037		24,000
c	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,200	100 [ 80.3]	30,137		30,100
d	(　 ) 24,725	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,529	100 [ 90.7]	27,044		27,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

鹿嶋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,638,099	3,398,758	13,239,341	12,372,800	866,541	（　0.9490） 822,347	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	16,124,451 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿嶋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	360.00	Ｓ3	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	859 ㎡	23.0 m x 37.5 m	前面道路：県道　 8.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸店舗、２～３階：フロア貸事務所、敷地内平面式駐車場１６台分

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	75.0	270.00	1,882	508,140	3.0	1,524,420
							1.0	508,140
2～ 3	事務所	360.00	80.0	288.00	1,656	476,928	3.0	1,430,784
							1.0	476,928
～

～

～

計		1,080.00	78.3	846.00		1,461,996		4,385,988
								1,461,996

⑨年額支払賃料	1,461,996 円　×　12ヶ月　＝　 17,543,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,543,952 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,403,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,140,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,385,988 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,461,996 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 457,312 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,638,099 円　　　　（　 19,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-59	2,298 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,900	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-66	2,016 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,666
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-73	2,648 ( 2,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,207

鹿嶋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	704,000 円	176,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	701,758 円	17,543,952　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,478,400 円	176,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,398,758 円　（　　　　　　 3,957 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,372,800 円（　　　　　 14,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,638,099 円
②総費用	3,398,758 円
③純収益　①－②	13,239,341 円
④建物等に帰属する純収益	12,372,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	866,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	822,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,124,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
鹿嶋 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿嶋 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　土田　達雄

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿嶋市宮中３丁目１番１５｢宮中３－１－２０｣				②地積　(㎡)	859 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	事務所ＲＣ3	中小規模の店舗が多い県道沿いの商業地域	北8.9m県道	水道、下水	鹿島神宮 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 850 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．９ｍ県道

交通

施設

鹿島神宮駅南方

900m

法令

規制

商業

⑤地域要因の将
　来予測

従来からの商業地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。地価は今後下落傾向で推移していくものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね鹿嶋市及び周辺市町村の商業地域である。需要者の中心はほぼ地元商業従事者等で限定的である。
国道１２４号線沿いの郊外型路線商業地域に客は流出しており、鹿島神宮周辺商業地の需要は衰退が続いている。土地
取引は殆どなく、土地は標準的画地の８５０㎡で２，４５０万円程度が需給の中心であると推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は、県道沿いに存する既成商業地域である。自用の店舗、事務所として利用する目的の取引が
主となり、空室が多く賃貸需要は少ないため賃貸水準は低位であり、収益価格は低位に求められている。よって、市場
性を反映した比準価格を標準とし、収益価格と比較考量の上、代表標準地規準価格との均衡にも留意して鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 93.6]

[100.0]
100

27,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鹿島神宮周辺の商業地域は一定の繁華性を維
持しているものの、衰退が続いており、地価
は下落傾向にある。

県道沿いに位置する既成商業地域であり、陳
腐化しているため空き店舗が多くみられるよ
うになった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿嶋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鹿嶋（４公示） -126	鹿嶋市		建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	神栖（Ｒ４公示） -98	神栖市		建付地	（　）	不整形	南西40m国道、東5m、角地		準工 (70,200)
c	神栖（Ｒ４公示）Ｙ -6	神栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西40m国道、南8m、西8m、三方路		準工 (60,200)
d	神栖（Ｒ４公示）Ｙ -13	神栖市		更地	（　）	不整形	南西12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,222	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,262	100 [ 72.7]	27,871	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,900
b	(　 ) 24,790	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	29,600	100 [ 100.7]	29,394		29,400
c	(　 20,279) 25,348	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	27,199	100 [ 90.9]	29,922		29,900
d	(　 ) 20,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	25,509	100 [ 89.9]	28,375		28,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

鹿嶋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,205,936	3,497,008	13,708,928	12,849,200	859,728	（　0.9483） 815,280	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,985,882 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿嶋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	360.00	Ｓ3	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	859 ㎡	23.0 m x 37.5 m	前面道路：県道　 8.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３各階事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

階段等の供用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	75.0	270.00	1,958	528,660	3.0	1,585,980
							1.0	528,660
2～ 3	事務所	360.00	80.0	288.00	1,707	491,616	3.0	1,474,848
							1.0	491,616
～

～

～

計		1,080.00	78.3	846.00		1,511,892		4,535,676
								1,511,892

⑨年額支払賃料	1,511,892 円　×　12ヶ月　＝　 18,142,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,142,704 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,451,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,691,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,535,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,511,892 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 472,920 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,205,936 円　　　　（　 20,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-58	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,997	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,018 円/㎡　月額支払賃料（　 1,958 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-61	1,730 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,979
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-66	2,016 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,078

鹿嶋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	728,000 円	182,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	725,708 円	18,142,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,528,800 円	182,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,497,008 円　（　　　　　　 4,071 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,849,200 円（　　　　　 14,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,205,936 円
②総費用	3,497,008 円
③純収益　①－②	13,708,928 円
④建物等に帰属する純収益	12,849,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	859,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	815,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,985,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）