鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿嶋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鹿嶋（４公示） -18	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、南6m、二方路		商業 (80,400)
b	鹿嶋（４公示） -69	鹿嶋市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、南東4m、角地		１住居 (60,200)
c	鹿嶋（４公示） -91	鹿嶋市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	潮来（Ｒ４公） -313	潮来市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (60,200)
e	潮来（Ｒ４公） -22	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,193	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	37,588	100 [ 140.8]	26,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,700
b	(　 ) 36,126	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	34,136	100 [ 110.5]	30,892		30,900
c	(　 ) 21,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,681	100 [ 100.4]	26,575		26,600
d	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	22,655	100 [ 87.3]	25,951		26,000
e	(　 ) 21,541	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	21,242	100 [ 81.6]	26,032		26,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,700 円／㎡]

鹿嶋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,083,245	2,877,000	11,206,245	10,615,300	590,945	（　0.9490） 560,807	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,996,216 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿嶋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	616 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸店舗、２～３階：フロア貸事務所、敷地内平面式駐車場１２台分

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	75.0	225.00	1,884	423,900	3.0	1,271,700
							1.0	423,900
2～ 3	事務所	300.00	80.0	240.00	1,695	406,800	3.0	1,220,400
							1.0	406,800
～

～

～

計		900.00	78.3	705.00		1,237,500		3,712,500
								1,237,500

⑨年額支払賃料	1,237,500 円　×　12ヶ月　＝　 14,850,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,850,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,188,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,662,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,712,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,237,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 387,090 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,083,245 円　　　　（　 22,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-67	1,384 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,942 円/㎡　月額支払賃料（　 1,884 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-73	2,648 ( 2,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	1,991
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-64	1,332 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,903

鹿嶋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	604,000 円	151,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	594,000 円	14,850,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,268,400 円	151,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,877,000 円　（　　　　　　 4,670 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,615,300 円（　　　　　 17,233 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,083,245 円
②総費用	2,877,000 円
③純収益　①－②	11,206,245 円
④建物等に帰属する純収益	10,615,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	590,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	560,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,996,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
鹿嶋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿嶋 5-1

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　今泉　千恵

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿嶋市宮中１丁目２２１９番２外｢宮中１－９－３０｣				②地積　(㎡)	616 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:4	銀行ＲＣ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	北12m市道	水道、下水	鹿島神宮 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鹿島神宮駅　南方

730m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

鹿島神宮門前町商店街で熟成度が高く、当面は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿嶋市・神栖市等の商住混在地域を中心に鹿行地区の商業地域全域である。国道１２４号バイパス沿い
には沿道型店舗やＳＣ等圏外からの参入も見られるが、本件需要者は、地元事業者・地元資本が中心である。圏内の商
業集積は専ら幹線道路沿いに移行しており、対象地を含む宮中地区では近年、背後住宅地の充実もあり商住混在地域の
様相も見られ地価は様子見となっている。需要の中心となる価格帯は規模・間口にもよるが坪８万～９万台と推察。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。本件は、行政的条件等から投資用不動産としての需要も想定
されるが、需要の中心は、上記の通り地元資本・地元事業者による業務用の自己使用不動産・自社ビル用地としての需
要であるので、これら取引当事者の属性を考慮し、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鹿行地区の需要を取り込み一部地域で上昇継
続も、立地の劣る郊外部では下落基調が続く
。新型コロナによる不動産市場への影響に引
き続き要注視。

宮中地区の既成商業地域に存し、近年は、住
宅需要も認められる。地価は様子見が継続し
ている。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿嶋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鹿嶋（４公示） -95	鹿嶋市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	鹿嶋（４公示） -56	鹿嶋市		更地	（　）	不整形	西7m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
c	鹿嶋（４公示） -59	鹿嶋市		更地	（　）	長方形	南東40m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	鹿嶋（４公示） -111	鹿嶋市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	23,953	100 [ 89.4]	26,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,800
b	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,200	100 [ 90.0]	26,889		26,900
c	(　 ) 32,609	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	35,321	100 [ 131.5]	26,860		26,900
d	(　 ) 24,725	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,529	100 [ 91.7]	26,749		26,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

鹿嶋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,813,530	2,608,524	11,205,006	10,615,300	589,706	（　0.9490） 559,631	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,973,157 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿嶋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	616 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＥＶ無し地上３階建・中廊下式で、品等は中位程度の店舗付事務所を想定

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用廊下・階段等の共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	74.0	222.00	1,900	421,800	3.0	1,265,400
							1.0	421,800
2～ 2	事務所	300.00	80.0	240.00	1,650	396,000	3.0	1,188,000
							1.0	396,000
3～ 3	事務所	300.00	80.0	240.00	1,650	396,000	3.0	1,188,000
							1.0	396,000
～

～

計		900.00	78.0	702.00		1,213,800		3,641,400
								1,213,800

⑨年額支払賃料	1,213,800 円　×　12ヶ月　＝　 14,565,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 702.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,565,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,165,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,400,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,641,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,213,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 379,677 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,813,530 円　　　　（　 22,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-67	1,384 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,959 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-59	2,298 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,983
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-61	1,730 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,958

鹿嶋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	453,000 円	151,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	582,624 円	14,565,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,162,700 円	151,000,000　×　　 55.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,608,524 円　（　　　　　　 4,235 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,615,300 円（　　　　　 17,233 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,813,530 円
②総費用	2,608,524 円
③純収益　①－②	11,205,006 円
④建物等に帰属する純収益	10,615,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	589,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	559,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,973,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）