別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 鹿嶋 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 8,090 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字中字里前１６９２番１ ②地積 　(㎡) 735   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅や一般住宅 等が見られる農家住 宅地域 西6.5m県道 水道 荒野台 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 荒野台駅　西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,090 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿嶋市及び隣接市郊外部に広がる農家集落地域一円。需要者は主として当地区に地縁的選好性を有する 地元の子弟・農業従事者等で、圏外からの流入は稀である。地域内の土地利用は、旧来からの農家住宅・農地が大半で 新しい建物も少なく、特に郊外部は少子高齢化により限界集落化していることから市場は総じて縮小傾向にある。需要 の中心となる価格帯は坪単価で２～３万円程度と推察するが、市場の動きが鈍く把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内所在の調整区域における正常な取引事例を採用し、一部、街路や環境の観点で地域格差率が若干大き く試算された事例も存するものの、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。収益 価格は、近隣地域が農家住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため適用できなかった。以上より、比準価格を採用し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿行地区の需要を取り込み一部地域で上昇継 続も、立地の劣る郊外部では下落基調が続く 。新型コロナによる不動産市場への影響に引 き続き要注視。 旧来からの農家集落地域で、地価を牽引する 特段の要因は見受けられない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％