別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿嶋 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字荒井字前５４９番８ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在し農地も多い 住宅地域 西4.7m市道 水道 鹿島大野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定区域となっている 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 鹿島大野駅の南方 500m 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 駅に徒歩圏の住宅地域であるが、市街化調整区域内に存し需要が低く、地価は弱含みで推移するものと思料され る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線で、概ね鹿嶋市の圏域である。需要者の中心は鹿嶋市居住者が殆どを占める 。新型コロナウィルスの経済や地価に与える影響は限定的で、景気は徐々に回復傾向を見せるものの、市街化調整区域 内に存し需要が低く、今後も弱含みで推移するものと推定される。土地は３００～５００万円程度、新築の戸建て物件 は２，０００万円弱が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　旧来からの集落地であり、貸家・アパート等の収益物件は殆ど存せず、自己使用目的の取引が大半で、賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、近隣の土地精通者等の 意見をも参考にし、地域要因の動向を総合的に勘酌することによって行うものとして、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 65.5] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの経済や地価に与える影 響は限定的で、市内地価は高台等のエリアは 好調であるが、低地・調整区域は弱含みとな っている。 駅に近いものの市街化調整区域内のため、需 要は低く、地価は弱含みで推移している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％